結合國家統計局公布的1-2月房地產開發投資數據，粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心通過監測相關高頻數據發現：

1）3月地產竣工側有望延續回暖態勢，螺紋鋼、水泥產需雙雙運行良好；

2）新房、二手房市場銷售表現好于2月，一季度二手房出售掛牌指數較去年四季度上升24.5%；

3）土地成交市場仍處于低迷狀態，一線城市韌性較強、三線城市回落較快。

3月水泥需求持續回升

粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心監測發現，據國家統計局公布，1-2月房地產施工面積、竣工面積、新開工面積同比增速均較去年年底均有較大程度改善，其中施工面積和新開工面積同比增速降幅均大幅收窄，而房地產竣工面積同比增速則較去年12月提升了14.6個百分點，成為房地產開發投資相關指標中首個恢復正值的指標，竣工側回暖明顯。

粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心分析認為，保交樓工作的推進有效驅動了竣工側的改善。去年7月以來，在“保交樓”工作任務提出之后又陸續推出包括3500億保交樓專項借款、2000億保交樓貸款支持計劃等配套措施，一定程度上緩解了部分房企施工的資金壓力。而另一方面，從過往歷史數據來看，12個月移動平均處理的房地產新開工面積同比一般領先于相同處理的竣工面積同比約29-32個月。過去三年里，2020年6月-2021年3月房屋新開工面積當月同比增速表現良好，在施工資金基本到位的情況下，將有望支撐2023年2月-2023年12月的竣工表現，3月以來的高頻數據顯示邊際改善的勢頭仍在持續。

竣工項目的持續落地有利于相關原料產業鏈市場的修復。3月以來，鋼材生產持續回溫，相關產品開工率持續上行，截至4月11日，最新一周（指4月9日當周，下同）數據顯示，全國高爐開工率、主要建材產品螺紋鋼開工率分別較2月底擴大了3.3和5.3個百分點至84.3%和49.8%，其中高爐開工率表現好于2019年和2022年同期，螺紋鋼3月周均產量水平較上月提升了17.3%；螺紋鋼庫存水平自3月初以來連續下降，最新一周數據顯示，螺紋鋼鋼廠庫存較2月底下降了22.1%，指向螺紋鋼市場需求有所修復。值得關注的是，產需共同作用下，螺紋鋼市場價格波動相對較小，螺紋鋼市場3月周均價格水平高于2月周均價格水平1.7%，但截至3月31日，最新數據顯示螺紋鋼市場價格有所回落，螺紋鋼市場需求改善的延續性需持續觀察。

同螺紋鋼市場相似，3月以來，水泥市場供需雙側延續改善。據百年建筑網調研數據，3月水泥需求持續回升，全國250家水泥生產企業3月出庫量達560.6萬噸，周環比提升125.3%。3月以來水泥庫容比周均值較上月小幅下降，其中東北地區的庫容比下降相對明顯，截至4月11日，最新一周數據顯示，東北庫容比較2月底下降了16.7個百分點。水泥磨機運轉率、水泥市場均價均呈現上行趨勢，截至4月11日，最新一周（指4月9日當周，下同）數據顯示，水泥磨機運轉率較2月底擴大了14.3個百分點，水泥價格較2月底上漲了3.3%，需要注意的是，水泥需求的改善與基建項目開工建設也有較大關聯。進一步地，地產后周期產品浮法玻璃市場表現整體好于2月，浮法玻璃3月開工率、企業庫存及市場價格周均值水平較上月分別變化了0.3個百分點、-6.8%、1.8%。

二手房掛牌量上升明顯

從1-2月房地產投資資金來源構成來看，粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心監測發現，個人按揭貸款和定金及預收款合計占比仍達49.7%，房地產開發資金依然較大程度依賴于下游房產銷售回款。

商品房銷售較2月回溫相對明顯。3月以來，30大中城市商品房成交表現整體好于上月，3月周平均成交面積較上月上漲了34.1%，整體表現好于2022年同期，一線、二線、三線城市分別上漲了56.1%、26%、56.9%。與2019年相比，3月周平均成交面積水平已恢復至2019年同期水平的91.2%，其中三線城市恢復偏弱，一線、二線城市分別達同期水平的97.6%、96.9%。

截至4月11日，最新一周數據顯示，30大中城市商品房成交有所回落，除三線城市外整體成交表現仍好于2022年同期。粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心統計了北京、深圳、成都、杭州、南京、廈門、蘇州、青島、南寧、佛山、東莞、揚州、江門、金華等14個代表城市二手房成交數據發現，14城二手房3月周平均成交面積較上月上漲了43.7%，整體好于2019年、2021年和2022年這3年的同期水平。截至4月11日，最新一周數據顯示，14城二手房周成交面積較3月均值水平有所回落，但整體仍好于2022年同期，一線城市中深圳、二/三線城市中蘇州、東莞、揚州總體表現較好。

粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心分析認為，3月商品房銷售持續回溫將有助于緩解房企資金壓力。國家稅務總局在最近的新聞發布會中表示3月份房地產業銷售收入增速進一步回升，同比增長達17.9%。然而，二手房市場銷售熱度的提升或對新房購買形成部分替代，進一步對房企的資金回款產生影響。二手房近期成交的走強一方面是由于二手住宅“帶押過戶”等政策的推行簡化了二手房交易流程和降低交易成本，有效活躍了二手房市場。

另一方面，粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心監測發現，開年以來，二手房出售掛牌量經歷了一段時期的較為明顯的增長，一季度二手房出售掛牌量合計指數較去年四季度上升了24.5%，其中二線、三線城市漲幅較為明顯。二手房供給的增加、加上交付時間預期性較好，總體能較好地滿足市場上的購置需求。而隨著竣工的持續改善，將有助于市場穩定對新房交付的預期，部分如通過二手房置換資金來改善住房環境等需求或會轉向新房市場。

土地成交市場延續低迷狀態

1-2月房地產開發投資構成顯示，土地購置費是支撐地產投資降幅收窄的重要因素，但土地購置費統計的是實際發生額，存在分期計入的現象，因此土地購置費較去年12月同比增速的改善并不意味著當前房企拿地積極性有所提升。高頻數據進一步指向土地市場整體仍處于低迷狀態。

一方面，從城市維度來看，粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心監測發現，百城土地3月周平均成交面積較2月下降了22.2%，其中三線城市下降最為明顯（下降了26.6%），在同比表現上，百城土地成交整體為2019年、2021年和2022年三年同期平均水平的八成，相比之下，一線城市土地成交韌性相對較強，3月土地周平均成交面積較上月小幅下降了3.9%，且好于2019年同期水平；3月百城土地周平均成交溢價率也仍遠不及2019年和2021年同期水平。另一方面，從房企拿地表現來看，據中指研究院《2023年1-3月全國房地產企業拿地TOP100榜》數據顯示，2023年一季度，TOP100企業拿地規模同比下降15%，拿地金額則下降近60%，房企端的拿地表現也同樣疲軟。

粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心分析認為，土地市場成交的弱表現或指向房企資金壓力仍相對較大，新房銷售回暖程度和持續性仍待進一步觀察。同時，“保交樓”工作的持續推進也會對房企資金配置形成一定約束，尤其對中小型民營房企拿地積極性及后續的投資施工產生影響。據中指研究院統計，50家代表企業內部分化顯著，以央國企為代表頭部企業1-3月拿地金額及面積顯著多于其他代表企業。

出品：粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心

統籌：周上祺

主筆：陳勇杰，申美怡，梁永文

編輯：周上祺

注：本期分析涉及數據除特殊說明以外，均來自各渠道公開數據、粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心及合作供應商。