21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道  

近日，西安市住房和城鄉建設局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國人民銀行西安分行營業管理部聯合發布了《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》（下稱：《通知》）。

《通知》從四大方面優化樓市調控政策，其中限購、限售、限貸相關多個政策點引發關注。如調整住房公積金貸款最高額度、28周歲以上未婚人士劃為剛需、新房網簽三年即可買賣等。

這些政策能解決什么問題？其會為當地房地產市場帶來哪些影響？購房者又如何看待與理解？

解放“單身”購買力

從政策來看，限購方面，此前非西安市戶籍，需連續五年社保或個稅即能獲得購房資格；如今，非西安市戶籍只需持有居住證以及兩年社保或個稅即可。對于本市戶籍，新政取消了“繳納一年社保”的必需條件，只要落戶滿一年即可。

事實上，相比于其他一二線城市，西安戶籍政策較為寬松。在此基礎上，西安進一步降低對非本市戶籍購房者的門檻，這將有利于保持城市人口增量的優勢。

限售方面，政策回調至2021年西安“330樓市”政策發布之前。當下，新房滿三或滿二，二手房滿二便可上市交易。

從全國范圍來看，西安限售政策要求并不高。至于這一新政能否對二手房市場實際交易量產生影響，仍有待觀察。

限貸方面，最受關注的一點是公積金額度。本次新政發布后，購房者單人額度提升到65萬，家庭額度提升到85萬，首付比例也有所下降。

令人意外的是，雖然公積金貸款額度上調不少，但本地購房者中的質疑聲依然很多。

主要原因在于，一方面西安主城區可使用組合貸的項目和銀行并不多；另一方面，目前西安城六區房價動輒150萬起，相比之下，公積金不僅貸款額度遠遠不足，較短的貸款年限也無法滿足部分購房者的需求。

值得一提的是，與許多城市一樣，此前，西安房地產政策認為單身不屬于剛需群體，這一點引發了眾多爭議與詬病。而本次新政將28周歲以上未婚首套購房者以及二孩家庭劃為剛需，這將大幅增加西安剛需群體數量。

“整體來看，在這一輪先后松綁樓市的城市中，西安政策相對全面。尤其從二孩家庭被納入剛需范圍這一點來看，力度比預期中大一些。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者說道。

有購房者連夜停辦組合貸

截至政策發布，已經過去三天時間。雖然短時間內市場反應仍待觀察，但對于正在交易中的部分購房者來說，新政的發布影響極大，甚至不乏暫停購房流程者。

以小李為例。去年10月，小李為買房將戶口遷至西安市未央區。因購房政策要求一年社保，小李特地找到代理公司代繳社保，并一次性繳納一年費用11040元。

5月29日一早，小李便看到樓市新政中提到，落戶一年即可滿房，無需繳足一年社保。當即，小李便致電代理公司要求退還剩余費用。

受新政影響而改變購房流程的，小李不是孤例。畢業于西北大學法學系的小王，2019年便考取了西安市某事業單位的編制。作為獨生女，父母籌劃著今年為她購入一套小面積住宅。

5月中旬，小王和父母看中了一套南二環邊70平左右的二手房，想以組合貸的方式支付房款。令人意外的是，此次新政便調整了公積金首付比例及貸款額度。

小王得知消息后，前去銀行咨詢卻被告知：目前，尚未接到組合貸調整的通知，即不按新政執行，但不排除后續會有變化。

小王和父母再三糾結后決定，暫時停止購房交易，觀察政策變化再伺機而動。

“且不論執行層面，本次西安新政對公積金的規定調整至少帶來一個啟發，即首付比例政策要和普通住宅與否、購房套數等掛鉤，以便更精準地落實房貸政策。”嚴躍進分析道。

“實際上，這次西安樓市新政最顯著的特征是‘回調’。”西安本地一行業相關人士對21世紀經濟報道記者說道，“這次很多規定都調回了2021年的‘330’政策之前。反而相較于‘330’政策之前的多次調控來看，限購、限售、限貸方面還有很大的可操作空間，因此這次能不能影響到市場實際交易，確實有待考量。”

西安樓市逐漸理性

事實上，今年以來，全國范圍內樓市“松綁”跡象愈發明顯。

中指數據顯示，截至目前，全國已有鄭州、長沙、成都、杭州、武漢等超100城優化調整房地產政策超200次，尤其4月以來，各地出臺政策的節奏明顯加快，當月便有超70城出臺政策上百次。

為何西安在本輪調控中姍姍來遲？答案或許是較其他城市，西安樓市的確逐漸理性，但是否降溫仍有待觀察。

國家統計局發布數據顯示，今年4月份，西安市的新建商品住宅價格環比上漲0.2%、同比上漲5.2%，房價已經連續上漲了41個月。同時，西安環比漲幅在全國70城中排名第三，同比漲幅排名第一。

從本地市場來看，西安無論是新房價格抑或樓市購買力均較為堅挺。

2022年5月26、27日，西安共有3個項目進行商品房價格公示，共計公示一房一價備案價房源932套。

此次公示三個項目均為毛坯房源，分別為：綠城春和印月，公示208套毛坯房源，均價19699元/㎡；英郡年華國際社區，公示66套毛坯房源，均價15005元/㎡；萬科東望上珺，公示658套毛坯房源，均價18844元/㎡。

截至5月30日晚8點，萬科東望上珺登記家庭1959組，中簽率為34%。

此外，據不完全統計，3月份西安意向登記的21個項目，共有47581組家庭登記，核驗通過家庭36536組，有9個搖號項目，占比僅為42.9%。

“西安樓市存在一定的購買力，只不過稀缺的是性價比高品質好的項目。”本地相關人士說道，“經歷過疫情和市場波動，市場肯定會冷靜些，但從今年前5月來看，西安搖號的樓盤也不少。只能說，相比于其他城市，西安市場確實要相對穩定一些。”