記者/ 李惠琳  編輯/ 譚璐

前一天，萬科因為業績不佳向52萬股民道歉，第二天就放出大招。

4月1日，萬物云向港交所提交招股書，邁出走向資本市場的關鍵一步。作為萬科旗下的物業板塊，萬物云被寄予厚望。

2021年，萬科的凈利潤接近腰斬，董事會主席郁亮自愿降薪近9成，并檢討企業發展策略。在最新的業績報告中，物業服務成為亮點之一。

2021年，萬物云收入首次超過200億元，同比增長32.1%。業務擴展到社區、商企和城市空間服務“三駕馬車”協同驅動，并形成了外部競爭力。去年萬物云的新增合約面積中，外拓業務占比超七成，其中商業、寫字樓服務領域外拓樓盤占比近八成。

“兒子長大了，可以獨立發展了，我想家長不會因為外面的天氣好壞而作出這個決定。”對于萬物云，CEO朱保全打比方說像養兒子。

他表示，萬科分拆萬物云上市，引入國內外的機構投資者提高綜合實力，可以奠定行業的領導地位。

郁亮認為，萬科物業有機會達成市值千億。參照如今的股價，幾乎相當于半個萬科。

萬科為最大客戶

萬物云成立于2001年，前身是萬科物業，2015年從萬科分拆，獨立開啟市場化運營，2020年更名為萬物云。

掌舵人朱保全在1999年加入萬科，2010年開始接管業務。

招股書顯示，萬科及其各全資附屬公司累計擁有萬物云約62.89%的投票權，朱保全持股8.57%，另外58同城CEO姚勁波持股4.76%。

背靠大樹好乘涼。從2011年到2021年，萬物云規模增長超過16倍，復合增長率超過30%。

2021年其收入為237.05億元，萬科作為最大客戶，貢獻了16.1%的收入，且占比逐年增大。

萬物云定位為全域空間服務提供商，主要收入主要來源是“社區空間居住消費服務”，即住宅物業服務，占比達55.5%。另外兩大業務“商企和城市空間服務”、“AloT及BPaaS（流程即服務）”，分別占比36.7%、7.8%。

從體量而言，萬物云的收入規模只有地產主業的1/19，凈利潤也有限，2021年僅17.14億元，但勝在其抗周期特性和穩定現金流。

相比其他物業股，萬物云的毛利率較低，且近三年持續下降。2021年，毛利為40.2億元，毛利率為16.96%。

朱保全對此解釋稱，“從已上市的物業公司情況來看，大概分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，15%左右是一個合理區間。”

參照物業股的低迷形勢，蟄伏11年的萬物云選擇此時上市，似乎錯過了最好時機。

2020年至2021年上半年，大批物企分拆上市，估值一路高漲。2021年下半年開始，港股市場整體走弱，物業股估值也從高位跌落。比如，碧桂園服務的市值峰值約2500億港元，如今約1100億港元，蒸發超一半。

不過，在朱保全看來，“現在相對于2020年可能更合適，因為市場的估值更加趨于理性。” 

他表示，上市對于企業來說，只是經營長河中的一個節點而已，在資本市場相對理性的時刻，更能夠給企業真實定價，給戰略投資人更好的投資機會。

趁著上市前夕，萬物云也來了個突擊分紅。

招股書顯示，過去三年，萬物云的凈利潤是42.7億元，累計派息高達41億元，其中2021年派了35.37億元。截至2021年底，萬物云賬上躺著現金64.31億元。

被對手趕超

郁亮對于萬物云的期待，不是一個單純的物管公司。“多一家、少一家（物業管理）上市公司并不重要，如果是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。” 

朱保全多次提到，萬物云的擴張方式會以街道為單位，發展有濃度的空間服務，“聚焦中國100個核心城市，在其中1000條街道進行高濃度部署和發展。”

他曾預計，2021年底，全國萬物云市占率超過25%的高濃度街道，可達到300條。

（萬物云CEO朱保全 來源：中華網）

承擔城市服務商這一角色的是萬物云城，專注于城市新區及街道的市政市容、環衛綠化、公園河流及老舊小區一體化綜合服務。按照計劃，萬物云城年增速不低于60%，2023年實現100億元合同收入。

朱保全提到，萬物云城會幫助城建、城管、環衛、水務、社區治理等部門，統籌對接環衛、綠化、管廊、水道治理等服務供應商，將物業管理的“資產保值增值打好環境”模型，復制到城市中去。

據稱，萬物云城已簽約40個城市項目，包括珠海橫琴、雄安新區、鼓浪嶼等，會提前完成3年百城的目標。

目前來看，萬物云創新打法的成效還待顯，在規模上卻已落后于對手。

2020年，萬物云的營收為182.04億元，在管面積達5.66億平方米，均居業內第一。進入2021年，新一輪收購運動下，萬物云被碧桂園服務趕超。

截至2021年底，萬物云在管住宅及商企物業的建筑面積約7.85億平方米，其中，住宅物業方面管理了2823個項目，在管建筑面積約6.6億平方米，合約建筑面積(含在管建筑面積及未交付建筑面積)約8.78億平方米。

2021年，碧桂園服務實現營業收入約為288.43億元，收入比萬物云高50億元。在管面積方面，也高出一頭。

克而瑞研究中心數據顯示，碧桂園服務的總收費管理規模約8.5億平方米，總合約管理規模約15.2億平方米。

過去，萬物云缺乏獨立融資機會，上市有助于其更快擴張。萬物云提到，IPO募資用途之一，就是在全國擴張，擴大業務底盤。