房地產(chǎn)行業(yè)面對周期波動，高杠桿、高負(fù)債的發(fā)展模式不再，穩(wěn)健型企業(yè)則在未雨綢繆中迎接春天的到來。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，保利發(fā)展在維持財務(wù)指標(biāo)繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的同時保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)尋找發(fā)展機(jī)會，適時調(diào)整運營策略，在當(dāng)前的市場環(huán)境下應(yīng)對得當(dāng)。

據(jù)保利發(fā)展披露的數(shù)據(jù)，今年1-11個月，保利發(fā)展累計實現(xiàn)簽約金額4982億元，同比增加7.6%，根據(jù)中指研究院披露數(shù)據(jù)，今年前11個月，保利發(fā)展拿地金額為1119億元，僅次于碧桂園和萬科，位列第三。

業(yè)務(wù)穩(wěn)健前進(jìn)之際，保利發(fā)展在融資端也頻頻發(fā)力。今年11月，保利發(fā)展先后公告了兩筆融資方案，而僅僅11月當(dāng)月，保利發(fā)展已發(fā)行及注冊擬發(fā)行的融資規(guī)模就已達(dá)到248億元。

在銷售端、投資端和融資端集體向好的同時，保利發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)與其他多元化業(yè)務(wù)均實現(xiàn)高質(zhì)量增長，繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)跑同行。 

融資優(yōu)勢行業(yè)領(lǐng)先 現(xiàn)金流管理卓越

作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，保利發(fā)展構(gòu)建了以銀行信貸為主，股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等為輔的多元化融資體系，具備在不同市場環(huán)境下，快速、充分獲取資金的能力。

今年11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理需求得到回應(yīng)與滿足，保利發(fā)展也搶占融資窗口期，公布新的融資計劃。

11月末，保利發(fā)展先后公告了兩個融資方案，包括擬發(fā)行98億元公司債，以及100億元規(guī)模的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。當(dāng)月，保利發(fā)展已發(fā)行及注冊擬發(fā)行的公開市場融資規(guī)模就達(dá)到248億元，在同行中處于絕對領(lǐng)先水平。

在當(dāng)前行業(yè)流動性收緊，房企信用利差拉大的情況下，保利發(fā)展的融資渠道以及融資成本的優(yōu)勢也將進(jìn)一步放大。其銀行貸款授信總額超過5000億元，融資頭寸充裕。另一方面，憑借穩(wěn)健經(jīng)營的口碑和央企信用優(yōu)勢，保利發(fā)展在各大金融機(jī)構(gòu)獲得充足授信，并獲得極具競爭力的融資成本。半年報顯示，保利發(fā)展有息負(fù)債綜合成本僅4.7%，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平。從下半年保利公開市場融資來看，預(yù)計年末有息負(fù)債綜合成本將進(jìn)一步下降。

在資金保持充裕的背景下，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化，這強(qiáng)化了保利的抗風(fēng)險能力。自“三道紅線”實施以來，保利始終保持綠檔，是前五房企中的一家一直保持綠檔的房企。年中報顯示，今年上半年保利發(fā)展持有現(xiàn)金為1554億元，同比增長6.45%，現(xiàn)金短債比為1.93倍，現(xiàn)金儲備充裕。

從近三年的保利發(fā)展的年報來看，保利一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比約20%，有息負(fù)債占總負(fù)債也僅約30%，其他負(fù)債主要為預(yù)收賬款和其他應(yīng)付款等經(jīng)營產(chǎn)生的無息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)及期限合理。

得益于較低的負(fù)債水平，穩(wěn)健的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以及較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，保利發(fā)展持續(xù)獲得大公、中誠信等國內(nèi)評級公司“AAA”主體信用評級，并且獲得國際信用評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主體信用評級，展望為穩(wěn)定。

在財務(wù)指標(biāo)保持出色的同時，保利對現(xiàn)金流的管理也顯出其作為龍頭房企的能力和定力。

保利發(fā)展一直堅持以現(xiàn)金流管理為核心，高度重視銷售的回款質(zhì)量和效率。今年年初，在多數(shù)房企仍未感知到行業(yè)的轉(zhuǎn)向之時，保利發(fā)展已經(jīng)敏感洞察到按揭形勢變化，積極主動作為。得益于這種主動作為和良好的央企口碑，在受貸款集中度管控導(dǎo)致按揭額度緊張的情況下，保利按揭房款回籠逆勢增長15%以上，簽約回籠率持續(xù)保持93%以上的行業(yè)高位。

多措并下，保利發(fā)展多年來的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額始終保持為正，彰顯了保利等量拓展和以銷定產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營策略。

在行業(yè)利潤率空間壓縮的背景下，保利發(fā)展通過多項措施，在控成本、提溢價方面不斷完善，進(jìn)而提升自身的產(chǎn)品力。公司以降本增效為導(dǎo)向，不斷提升地產(chǎn)開發(fā)運營環(huán)節(jié)的管控質(zhì)量，堅定實施“產(chǎn)品-品牌-服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，在產(chǎn)品設(shè)計、營銷輸出、運營管理、成本控制等方面發(fā)力，夯實公司發(fā)展基礎(chǔ)。 

營收凈利雙增長 多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)健前行

財務(wù)水平維持穩(wěn)健，保利發(fā)展的營收和利潤也保持向上的勢頭。

在土地獲取上，保利發(fā)展延續(xù)量入為出、以銷定產(chǎn)的風(fēng)格，在土地市場擇機(jī)而行，維持合理的地價比水平，為未來的利潤增長留出空間。

根據(jù)評級機(jī)構(gòu)測算，今年上半年，在保利發(fā)展拿地金額中，集中供地占比42.6%，第一輪集中供地中拿地平均溢價率為15%，與22城基本持平。第二輪集中供地新增地塊六成底價成交，平均溢價率為12%。

房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展可期，保利發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)同樣可圈可點，這源于其提前蓄力。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受到周期性影響較大，許多房企為了拓寬護(hù)城河，也積極發(fā)力多元化業(yè)務(wù)。今年也來，不少在商業(yè)、物業(yè)等其他多元化領(lǐng)域布局良好的房企在資本市場也受到追捧，其市值往往要高于行業(yè)的平均水平。

出色的成績是保利發(fā)展規(guī)劃得當(dāng)?shù)某晒?，在受疫情影響較大的相關(guān)產(chǎn)業(yè)上，保利發(fā)展通過提前鋪排復(fù)蘇計劃，積極布局多種經(jīng)營等措施，最終實現(xiàn)了降本增效、開源創(chuàng)收。

分產(chǎn)業(yè)來看，各個板塊均有不錯增長。數(shù)據(jù)顯示，2021年保利物業(yè)營收利潤保持穩(wěn)健增長的良好態(tài)勢，市場化拓展規(guī)模再創(chuàng)新高的同時，深化落實大物業(yè)戰(zhàn)略，其中非居業(yè)態(tài)占比70%，標(biāo)桿項目有上海交通15號線、國防大學(xué)、中南大學(xué)、五臺山及廣州塔景區(qū)等；此外，保利物業(yè)在增值服務(wù)業(yè)務(wù)、智慧社區(qū)建設(shè)、管理提效和數(shù)字變革等方面均有良好進(jìn)展。

保利發(fā)展旗下商業(yè)、酒店板塊也有較好戰(zhàn)績。

在購物中心板塊，保利商業(yè)管理規(guī)模超500萬平方米，已開業(yè)面積超過200萬平方米，2021年全年銷售額同比去年穩(wěn)定提升。保利商業(yè)簽約上海桃浦智創(chuàng)TOP產(chǎn)城綜合體A區(qū)商業(yè)項目，在“產(chǎn)城商業(yè)融合”的新路徑上實現(xiàn)創(chuàng)新與突破。保利商業(yè)通過旗下“非瞬間藝術(shù)”內(nèi)容平臺簽約超300個新生代藝術(shù)家、潮流藝術(shù)IP等資源，為破局同質(zhì)、創(chuàng)造內(nèi)容打下堅實基礎(chǔ)。

酒店公寓公司營收同比2020年增長顯著；酒店經(jīng)營實施能源使用的限時控制，疫情期間單月成本較正常時期下降20%-32%；此外，酒店板塊擁有45個國際品牌特許經(jīng)營權(quán)，在營20家酒店及會議中心，籌備運營超60家。商業(yè)和酒店公司還成功獲得第十四屆全國運動會商業(yè)街及住宿運營服務(wù)權(quán)，并順利完成運營。公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)累計盈利，將人才公寓建設(shè)和服務(wù)作為服務(wù)保障社會民生的重點工程，在杭落地1200+間的大型人才公寓社區(qū)，累計為7500余青年人群送去貼心服務(wù)。

在健康板塊，今年保利健投新增養(yǎng)老床位數(shù)6380張。大健康在養(yǎng)老項目封閉管理的情況下，快速推進(jìn)家庭養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，旗下專業(yè)適老化用品供應(yīng)商和品公司獲得國家專利84項，可面向全國百萬戶家庭提供適老化改造整體解決方案。保利健投還入選“2021年度康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合運營影響力企業(yè)”前五、2021年中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營表現(xiàn)TOP3。

在金融板塊，保利發(fā)展旗下產(chǎn)業(yè)基金管理規(guī)模累計近1600 億元。旗下子公司信?；?、保利資本雙雙獲評“2021年度中國最具實力房地產(chǎn)基金十強(qiáng)”。

在房地產(chǎn)主業(yè)和其他多元化業(yè)務(wù)均錄得不錯增長的同時，保利發(fā)展核心經(jīng)營數(shù)據(jù)也持續(xù)向好。在行業(yè)龍頭房企經(jīng)營數(shù)據(jù)普遍下滑的情況下，保利發(fā)展2021三季報顯示，今年前三季度，其主營收入1384.6億元，同比上升17.86%；歸母凈利潤135.83億元，同比上升2.88%。