21世紀經濟報道記者 吳抒穎 實習生陳燕曼 深圳報道

連跌數月之后，地產股終于在近兩日開啟逆市飄紅。2021年11月10日、11月11日兩日，地產板塊一改往日的疲軟態勢，迎來了今年以來首次大面積“去綠轉紅”。

較為出乎意料的是，近一年來走勢低迷的地產股本輪異動并非受到大盤的推動。以11月10日的走勢來看，當日上證綜指下跌0.41%，深證成指下跌0.38%。而地產板塊則逆勢飄紅，上證地產指數上漲3.39%。

業界普遍認為，近兩日來房地產行業政策面調整的信號隱現是推漲地產股的重要因素。近一個月來，監管機構密集對房地產調控密集發聲，央行也在11月10日單獨發布個人住房貸款數據，一切似乎預示著房地產行業正迎來觸底反彈的時刻，資本市場也因此先行一步。

但是，地產股轉暖的趨勢雖合乎情理，卻又前途未卜。

正如中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，“目前房地產行業已發生質變，市場化房企處境艱難，暴雷不斷，連活下去都成為一件不太容易的事情時，如果樓市沒有轉暖，房企正常融資不能盡快恢復，利出一孔的第三輪土地集中出讓試點即使條件大大降低，未來市場反應如何，也將是一個未知數。”

曙光乍現

在此次反彈之前，地產股近年來受到政策面持續收緊的影響已經疲態盡顯。據Wind金融終端數據顯示，2019-2020港股市場房地產開發板塊的總市值逐年走低，分別30275.73億元、24163.46億元。

因此，近兩日的大漲可謂是久旱逢甘霖。

在11月10日漲勢喜人之后，今日地產股繼續走強。截至11月11日下午收盤，A股市場中不僅招商蛇口、保利發展、金地集團等龍頭房企以及中南建設、新城發展等中型房企漲停，就連陷入債務危機多時的泰禾集團也受到市場帶動漲停。此外，萬科也收漲9.54%，金科股份收漲7.8%，榮盛發展、建發股份、華僑城A、綠地控股等漲超6%。

利好的消息不僅刺激了股價，就連近期頻繁波動的地產債也走出了上揚的趨勢。

截至今日收盤，奧園旗下的 “20奧園01”收漲超34%，世茂旗下的“20世茂G3”、“20世茂G1”均漲超30%，“19禹洲02”漲超31%，另外還有多只地產債漲幅超過20%。

與地產股債雙漲并行的是，房地產行業近兩日在政策面吹來了暖風。11月10日，央行罕見地首次發布單月個人住房貸款統計數據。其中，10月居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正。且在近十年的同期對比中，規模僅低于2016年10月。

此外，據證券時報，11月9日，中國銀行間市場交易商協會當天舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

業界普遍認為，房地產行業境內發債可能會有所松動，房地產企業脆弱的資金鏈或將避免進一步惡化的可能。

明源存量地產首席研究員艾振強則對21世紀經濟報道記者指出，股市回暖對一些房企來說是松了一口氣，當下的政策利好為問題的解決提供了更多空間。“尤其對國央企和比較優質的民企來說非常有利，他們后市的表現值得期待。”

后市走向

地產股迎來久違的高光時刻，的確能夠提振行業短期的信心。

一位接受21世紀經濟報道記者采訪的龍頭房企人士指出，地產股被壓了太久，感覺這一次基本面有改變，“是可以抄底的時候了”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，從實際過程看，一些地產股近期明顯上升，尤其是一些低估的地產股。充分說明投資者對于房企業績的看好。而從消費市場看，各類購房者近期也會逐漸關注到房企面臨的情況，反過來房企也會基于信貸等融資政策積極做好營銷，所以一些悲觀的情緒明顯是褪去了。

但是，這種局面能否保持卻值得審視。行業目前普遍形成的共識是，房地產行業將告別高杠桿、高負債的運營模式。

正如萬科董事會主席郁亮所說， 房地產市場在過去多年保持雙位數增長，這并非發展常態。隨著房地產回歸民生行業，行業必然要去金融化，降杠桿。長期與金融緊密捆綁的地產企業要去杠桿必然伴隨著陣痛。

而如果從盈利的角度來看，房地產行業也不再可能像過去那般賺取超額利潤。郁亮指出，“現在想找到一個與黃金時代開發業務體量相當的生意是很難的，賺大錢、賺快錢、賺短錢已經行不通了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。”

因此，在“房住不炒”的基調下，隨著行業去杠桿的推進，不管是房企還是投資者仍應當保持警惕。

艾振強指出，市場的后續走向最終還是要看這些政策能多大程度上扭轉房企當前的現金流困境。“因為市場信心受到沖擊，對整個行業，特別對陷入困境的房企還會形成壓制，比如購房者買房時會特別謹慎。長期積壓的問題，需要時間的消化，政策的傳導也有一個過程。”

中信證券分析師陳聰、張全國在近期的一份研報中也指出，政策無意拯救開發企業的盈利能力，按揭的確有可能推動市場在2022年春天回暖，但預計屆時很多企業很難借新還舊，反過來驅動企業加速銷售，理性定價。這種景象會長時間壓制新房房價，也會限制土地市場活躍和開發投資增速。“當前資本市場對房地產企業盈利的一致預期，可能存在高估。”