南方財經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰 東莞報道 家住萬科金域二期的黃先生，終于在5月賣掉了手中的97平三房，代價是比預(yù)期價格降低68萬。而在3個多月前掛牌時，他還信心滿滿地提前簽約了另一套房子。
但松山湖二手市場行情在4、5月份趨冷，使得已啟動“賣一買一”置換鏈條的他措手不及，無奈之下只能“割肉”。
近日，南方財經(jīng)全媒體記者從多方渠道了解到，目前松山湖二手房掛牌量處于近年高位水平，但購房者觀望情緒較濃，讓不少像黃先生這樣著急換房的業(yè)主預(yù)期一降再降。
受訪中介表示，目前松山湖二手房掛牌均價約5.2萬元/平米，實際成交均價約4.7萬-5萬/平米，有些業(yè)主急著拋售，會把價格放得更低甚至虧本來賣。
松山湖作為東莞房價高地之一，這樣的市況難免令松山湖業(yè)主們產(chǎn)生心理落差。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前松山湖二手房價格迎來了“擠掉價格水分”的回調(diào)周期，隨著后市買賣雙方價格博弈逐步趨緩，再加上下半年購房需求小高峰，區(qū)域二手市場或在9月后迎來翹尾行情。
進入二手樓價回調(diào)周期
那些正在賣房的業(yè)主，是最先感知到松山湖二手樓市變化的人。
陳尋（化名）名下有一套萬科虹溪諾雅的96平三房，配套不錯，商業(yè)、學(xué)校應(yīng)有盡有，是松山湖知名的湖景高端小區(qū)。2月8日，該小區(qū)成交一套175平米的房源，成交價1300萬，單價高達7.4萬/平米。
“我心理底價是620萬。”陳尋告訴南方財經(jīng)全媒體記者，中介對他說，最近二手房行情有點轉(zhuǎn)涼，客戶開始觀望，可以掛600萬總價試試，實際最多也只能賣到590萬。中介還說，同小區(qū)庫存也不少，賣家都想趕緊出手。4月22日，該小區(qū)成交了一套與陳尋掛牌房源相似的三房單位，總價為581萬，比最初638萬元的業(yè)主報價低了57萬，成交單價也僅約為6萬/平米。
由于咬定“一口價”，陳尋這套房子掛出來1個多月，一個意向客戶都沒來看過。原本以為趁著東莞樓市這波“豪宅熱”，能把手里的房子賣個好價格，但現(xiàn)實卻給他潑了一盆冷水。
據(jù)統(tǒng)計，截至今年5月，東莞千萬級以上豪宅已經(jīng)成交635套，已非常接近2022年全年648套的成交量，完成率達98%，創(chuàng)下東莞豪宅銷售新紀錄。
但豪宅市場熱銷之勢并未傳導(dǎo)至二手房市場，尤其是松山湖。截至6月份，松山湖二手房在貝殼掛牌量超過1400套，處于近年來的高位水平。從東莞市住建局公布的成交量來看，松山湖的二手房去化率并不高，最近的4月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)為65套，成交量排在東莞33個鎮(zhèn)街中下游水平。
掛牌數(shù)量走高，但流動性不足，導(dǎo)致急售房源只能通過降價拋售。南方財經(jīng)全媒體記者從樂有家app了解到，目前松山湖二手房掛牌均價約5.2萬元/平米，但被標注“近期降價”或“低于同小區(qū)”標簽的房源，價差幅度在10萬元至100多萬元不等，占總掛牌房源比例超20%。
譬如，萬科虹溪諾雅一個137平米大三房單位，近期掛牌價下降了60萬元；而星城翠瓏灣149平米四房，掛出700萬元，低于同小區(qū)相似單位近130萬元；甚至有樓盤3字頭就能拿下。
在中介看來，松山湖二手房行情已進入買方市場，萬科虹溪諾雅、錦繡山河、紫檀山、金域松湖等優(yōu)質(zhì)小區(qū)房源實際成交價比掛牌價要低10%-20%左右。據(jù)樂有家一門店經(jīng)理透露，松山湖片區(qū)的二手房實際成交均價約4.7萬-5萬，大部分成交周期在3-5個月之間，“有些業(yè)主急著拋售，會把價格放得更低甚至虧本來賣。”
松山湖近一年房價走勢 數(shù)據(jù)來源：吉屋網(wǎng)
事實上，從吉屋網(wǎng)近一年的數(shù)據(jù)可以看到，松山湖板塊內(nèi)一二手房價呈倒掛的態(tài)勢，但價差不斷在收窄，今年5月份收窄幅度明顯。這表明，隨著二手房交易遇冷以及局部樓盤的房源大幅降價，松山湖二手房價格迎來了“擠掉價格水分”的回調(diào)周期。
廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜向南方財經(jīng)全媒體記者表示，松山湖二手樓價存在“虛高”現(xiàn)象，短期內(nèi)幾近瓶頸。究其原因一方面剛需客戶對松山湖高價接受度有限，選擇往周邊鎮(zhèn)區(qū)外溢；另一方面，目前松山湖購房還是以改善型高凈值客戶為主，但這類客群畢竟不是市場上的主流，難以消化二手房市場大量的高價房源。
按照量在價先的規(guī)律，沒有購買力支撐，房價自然很難繼續(xù)往上漲。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也持相似觀點，“松山湖的產(chǎn)業(yè)以高端電子信息、機器人、生物技術(shù)等為主，這些產(chǎn)業(yè)崛起帶來了大量的高端技術(shù)人群，這部分新富群體收入不錯，一直是松山湖的購房主力，他們更寄望于通過買房實現(xiàn)財富增值，但樓市預(yù)期的改變對購買行為有很大影響。”
這種購房群體結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的結(jié)果是，當(dāng)樓市上升時，松山湖“高薪+年輕”的氛圍下，需求很容易爆棚；但當(dāng)樓市下行時，一旦非理性需求退去，理性的剛需和改善客無法對價格虛高的二手房市場起到支撐作用。
市場降溫帶來的置換難題
回顧去年11月份到12月份，受疫情影響，松山湖二手市場需求受到積壓。今年1-3月份，壓抑的需求在得到釋放，二手房成交量從33套/月提升至84套/月，一些觀望的客戶也因當(dāng)時的市場熱度升溫而被裹挾入市。
有貝殼找房經(jīng)紀人向南方財經(jīng)全媒體記者透露，3月底，松山湖二手房行情較熱的時候，一位客戶怕繼續(xù)漲價，就定下一套總價800萬并帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，現(xiàn)在著急賣掉名下那套松山湖的房子。
“我?guī)Я撕脦讉€意向買家來看，甚至有的看過兩三遍，就是沒有最終下手。”中介向南方財經(jīng)全媒體記者透露，現(xiàn)在掛牌出售房子的業(yè)主有很多是置換需求，相當(dāng)于“賣一買一”的連環(huán)單。但4、5月份以來市場降溫，掛牌的房子仍舊沒有賣出去，現(xiàn)在比較擔(dān)心由于賣不出去房子而導(dǎo)致買房違約。
貝殼的研報也佐證了上述觀點。據(jù)貝殼找房研究報告稱，目前全國范圍內(nèi)二手房業(yè)主掛盤的主要原因，并不是所謂的投資客拋盤離場，而是“老換新”、“小換大”的改善置換需求。上海、北京等一線城市改善換房需求占比超過7成，而像東莞這樣的二線城市換房需求占比也超過5成。
嚴躍進表示，當(dāng)前松山湖在售二手房源不斷增多，市場觀望情緒增加，導(dǎo)致“買一賣一”置換鏈條運轉(zhuǎn)不暢，預(yù)計市場在未來一兩個月會經(jīng)歷一個階段性筑底的過程。
從政策端來看，雖然4月東莞出臺了“帶押過戶”政策，但政策目的在于優(yōu)化交易流程，提升交易效率，對市場供需端預(yù)期及入市行為是否產(chǎn)生實質(zhì)性影響，還有待觀察。黃韜表示，如果沒有更多利好政策出臺，預(yù)計市場暫不會明顯回暖。6月份想快速成交，降價是最快的途徑。
南方財經(jīng)全媒體記者還了解到，松山湖二手房業(yè)主普遍擔(dān)心，當(dāng)前東莞豪宅打新的行情會分流松山湖二手市場潛在買家，讓上述筑底期延長。比如說華僑城松湖源岸首批產(chǎn)品近日推出市場，備案價4.6-5.6萬元/平米，357套房源開盤即售罄；萬科瑧山境推1、2號樓180套房源，備案價約5.5萬元/平米，目前認購登記已超350人，搖號基本成定局。
畢竟，在當(dāng)前的樓市行情中，差不多的價位，購房者可選擇的新房相對更多。黃韜認為，“就算是兩個市場交叉的客戶群體，新房市場在開發(fā)商回款需求的推動下，相較二手房市場也更占優(yōu)勢。”
在黃韜看來，隨著后市買賣雙方價格博弈逐步趨緩，再加上年末購房需求小高峰，松山湖二手房市場或在9月后迎來明顯翹尾行情。
