21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 廣州報(bào)道

歷經(jīng)政策變動(dòng)和市場(chǎng)調(diào)整后，廣州舊改終于在近期迎來了重啟。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從廣州交易集團(tuán)了解到，今日，廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)永崗社區(qū)（不含橫東、橫南、橫北）舊村合作改造類項(xiàng)目（下稱永崗項(xiàng)目）在廣州交易集團(tuán)（廣州公共資源交易中心）公開招商，項(xiàng)目拆遷安置總投資額約57.15億元。

永崗項(xiàng)目是今年廣州首個(gè)舊改項(xiàng)目，它的招商也標(biāo)志著廣州舊村改造在政策調(diào)整等因素影響下暫停近2年之后，重新步入正軌。

永崗項(xiàng)目位于廣州黃埔區(qū)，現(xiàn)狀實(shí)測(cè)總建筑面積86.6萬平方米，其中村民住宅63.5萬平方米， 集體物業(yè)22.9萬平方米，公共配套1182.54平方米，歷史文保625.51平方米。

永崗項(xiàng)目在開發(fā)過程中一波多折。

早在2019年2月就已經(jīng)啟動(dòng)改造。其時(shí)，廣州本土國(guó)企知識(shí)城集團(tuán)與永崗社區(qū)簽署了舊村全面改造合作框架協(xié)議。2020年，龍湖拿下永崗項(xiàng)目，且在當(dāng)年11月正式破土動(dòng)工。龍湖當(dāng)時(shí)還稱，這一項(xiàng)目是自2013年進(jìn)入廣州后首個(gè)浮出水面的城市更新項(xiàng)目。

進(jìn)入2021年，由于多方客觀因素，龍湖也最終退出了永崗項(xiàng)目，直至此次公開招商，永崗項(xiàng)目才正式宣布重啟。

從招商文件中可以看到，本次永崗項(xiàng)目對(duì)合作方的要求首要仍然是保證安全。其中，對(duì)合作企業(yè)資格條件的要求就提到了，企業(yè)信譽(yù)好、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)、銀行信用記錄良好且最近3年在市場(chǎng)監(jiān)管等部門沒有重大違法違規(guī)記錄，不存在工程“爛尾”等情況。

與此同時(shí)，永崗項(xiàng)目還接受聯(lián)合體投標(biāo)。

招商文件要求，聯(lián)合體成員不得超過5個(gè)，其中具備與改造地塊相匹配資金實(shí)力的聯(lián)合體成員在聯(lián)合體中所占份額不得低于30%，由其以牽頭企業(yè)身份代表聯(lián)合體開展競(jìng)選報(bào)名、繳納競(jìng)選保證金、簽署相關(guān)文件等工作，牽頭企業(yè)在競(jìng)選過程中的行為對(duì)聯(lián)合體各方均具有約束力。

永崗項(xiàng)目的重啟，也標(biāo)志著廣州舊改進(jìn)入了新的階段。

2021年1月，廣州市住建局發(fā)布《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（下稱“《指引》”），這份文件對(duì)舊改合作企業(yè)提出了頗高的要求，例如要求改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積小于60萬平方米的項(xiàng)目，總資產(chǎn)不低于200億元；現(xiàn)狀建筑面積大于等于60萬平方米的項(xiàng)目，總資產(chǎn)不低于300億元。

此外，這份《指引》在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上也提出了相應(yīng)的要求，其中要求引入企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量原則不低于下列條件之一：一是世界500強(qiáng)投資的企業(yè)1家；二是引入全球2000強(qiáng)、央企或中國(guó)500強(qiáng)、上市公司控股公司2家，此外還有行業(yè)榜單及創(chuàng)新型榜單企業(yè)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、科技企業(yè)孵化器等引進(jìn)要求。

2022年，廣州市住建局對(duì)《指引》作出修訂并發(fā)布征求意見稿，新的《指引》于2023年1月19日正式對(duì)外發(fā)布，其中對(duì)合作企業(yè)的要求進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)低。

在資產(chǎn)要求方面，其中要求改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積小于60萬平方米的項(xiàng)目，總資產(chǎn)不低于100億元；現(xiàn)狀建筑面積大于等于60萬平方米的項(xiàng)目，總資產(chǎn)不低于200億元，也即是各調(diào)低了100億元的門檻。

而在引入要求上，《指引》僅要求合作企業(yè)引入產(chǎn)業(yè)的達(dá)產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入、稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)原則上不低于同地段國(guó)有儲(chǔ)備用地引入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入條件的50%。各區(qū)政府對(duì)舊村改造引入企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)有明確規(guī)定的可按其規(guī)定執(zhí)行。

至于引入產(chǎn)業(yè)企業(yè)類型、地位、數(shù)量擇優(yōu)條件和經(jīng)濟(jì)效益的具體要求，《指引》明確由區(qū)政府組織區(qū)城市更新部門、產(chǎn)業(yè)主管部門、招商部門綜合考慮具體舊村改造地塊的產(chǎn)業(yè)定位、區(qū)域位置、可建筑面積等因素提出方案后指導(dǎo)村集體納入招商文件。

永崗項(xiàng)目是《指引》修訂后的第一個(gè)公開招商舊改項(xiàng)目。對(duì)應(yīng)上述要求，永崗項(xiàng)目已經(jīng)完全適應(yīng)最新的《指引》要求，在企業(yè)總資產(chǎn)方面，要求總資產(chǎn)不低于200億元且企業(yè)凈資產(chǎn)不低于50億元。

在引入產(chǎn)業(yè)方面，永崗項(xiàng)目近要求申請(qǐng)合作企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按最新版的《指引》要求導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源。

由于永崗項(xiàng)目招商仍在初期階段，最終將花落誰家目前仍未明確，它的最終歸屬也將成為廣州舊改領(lǐng)域的風(fēng)向標(biāo)事件。

廣州交易集團(tuán)則表示，自接受永崗項(xiàng)目委托以來，其結(jié)合城市更新最新政策要求，主動(dòng)對(duì)接廣州開發(fā)區(qū)更新局，研究確定新招商文件范本，并積極與委托方溝通對(duì)接，做好前期調(diào)研工作并編制招商文件，明確招商工作各環(huán)節(jié)規(guī)范性程序，同時(shí)耐心為各方交易主體釋疑，確保整個(gè)交易過程公開透明、規(guī)范有序。