21世紀經(jīng)濟報道記者張敏、實習(xí)生黃俊鈞 北京報道

近日，由北京城市更新聯(lián)盟、北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院及戴德梁行聯(lián)合主編的《2022北京城市更新白皮書》（以下簡稱《白皮書》）正式發(fā)布。《白皮書》稱，當前，北京市存量建設(shè)用地和存量建筑規(guī)模較大，建成區(qū)內(nèi)需更新的存量建筑約2.45億平方米，其中中心城區(qū)約1.66億平方米。

作為首個減量發(fā)展的特大城市，北京的城市更新被賦予更多的使命。2022年，北京出臺《北京城市更新條例》，發(fā)布北京市城市更新專項規(guī)劃，并實施落地了一批示范項目。

《白皮書》指出，近兩年來，北京市城市更新各類項目按時按質(zhì)完成。2021年，北京實現(xiàn)申請式退租簽約2008戶，修繕1576戶；2022年實現(xiàn)簽約2200戶，修繕1200戶。2021年，北京老舊小區(qū)改造開工301個，完工177個；2022年新開工330個，完工205個。

廣受關(guān)注的老樓加裝電梯，2022年已實現(xiàn)新開工1326部，完工467部。危舊房改造（含簡易樓騰退）約20.86萬平方米。

《白皮書》表示，雖然取得了不錯的成績，但由于北京的城市更新既要落實嚴禁大拆大建等國家城市更新的相關(guān)要求，又要落實北京總體規(guī)劃的剛性管控措施，需要減量、提質(zhì)、增效，因此北京城市更新的難度大，仍存在諸多需要克服的問題。

在近三年的實踐中，北京城市更新面臨著片區(qū)統(tǒng)籌、資金難平衡、產(chǎn)業(yè)資源難導(dǎo)入、風(fēng)貌難融合、政策難落地等難點問題，其中前三點問題尤為突出。

以資金平衡為例，北京城市更新的主要特征決定了其在具體實施過程中具有資金投入大、回收周期長、盈利空間有限的特點。因此，市場主體參與城市更新面臨著前期投資資金籌集難、運營期資金動態(tài)平衡難、退出期潛在風(fēng)險導(dǎo)致回款難等難點。

對此，《白皮書》表示，可以運用內(nèi)外并舉的方式破解資金平衡的難題。從外部來看，城市更新主體可以靈活運用多種外部融資渠道，如城市更新基金、類REITs等。從內(nèi)部來看，則需圍繞項目的全生命周期，通過降本增效、開源節(jié)流的方式提升收益能力，實現(xiàn)動態(tài)平衡。

《白皮書》還指出，近年來北京市城市更新出現(xiàn)了更加注重片區(qū)化推進、更加突出運營導(dǎo)向、更加強化區(qū)級統(tǒng)籌、更加突顯國企擔(dān)當、更加注重低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的趨勢。

為了應(yīng)對北京城市更新面臨的挑戰(zhàn)，促進和保障城市更新行動的有效實施，《白皮書》表示，未來需要在土地規(guī)劃、建設(shè)管理及金融稅收等方面盡快出臺配套政策規(guī)則。

具體來看，在土地規(guī)劃維度上，要精準投放建筑規(guī)模指標，支持建筑土地用途轉(zhuǎn)換和功能混合，完善國有建設(shè)用地配置方式，妥善解決手續(xù)辦理歷史遺留問題。

在建設(shè)管理維度上，要優(yōu)化審批手續(xù)及流程，完善技術(shù)標準及運營支持，并引導(dǎo)鼓勵市場主體參與城市更新。

在金融稅收維度上，則要增加金融稅收支持力度。創(chuàng)新城市更新項目投融資模式，強化財政資金引導(dǎo)作用，廣泛吸收社會資本參與城市更新，設(shè)立城市更新基金，研究成立平臺公司，建立健全城市更新投資統(tǒng)計制度。