21世紀經濟報道記者張敏、實習生黃俊鈞 北京報道

近日，由北京城市更新聯盟、北京市城市規劃設計研究院及戴德梁行聯合主編的《2022北京城市更新白皮書》（以下簡稱《白皮書》）正式發布。《白皮書》稱，當前，北京市存量建設用地和存量建筑規模較大，建成區內需更新的存量建筑約2.45億平方米，其中中心城區約1.66億平方米。

作為首個減量發展的特大城市，北京的城市更新被賦予更多的使命。2022年，北京出臺《北京城市更新條例》，發布北京市城市更新專項規劃，并實施落地了一批示范項目。

《白皮書》指出，近兩年來，北京市城市更新各類項目按時按質完成。2021年，北京實現申請式退租簽約2008戶，修繕1576戶；2022年實現簽約2200戶，修繕1200戶。2021年，北京老舊小區改造開工301個，完工177個；2022年新開工330個，完工205個。

廣受關注的老樓加裝電梯，2022年已實現新開工1326部，完工467部。危舊房改造（含簡易樓騰退）約20.86萬平方米。

《白皮書》表示，雖然取得了不錯的成績，但由于北京的城市更新既要落實嚴禁大拆大建等國家城市更新的相關要求，又要落實北京總體規劃的剛性管控措施，需要減量、提質、增效，因此北京城市更新的難度大，仍存在諸多需要克服的問題。

在近三年的實踐中，北京城市更新面臨著片區統籌、資金難平衡、產業資源難導入、風貌難融合、政策難落地等難點問題，其中前三點問題尤為突出。

以資金平衡為例，北京城市更新的主要特征決定了其在具體實施過程中具有資金投入大、回收周期長、盈利空間有限的特點。因此，市場主體參與城市更新面臨著前期投資資金籌集難、運營期資金動態平衡難、退出期潛在風險導致回款難等難點。

對此，《白皮書》表示，可以運用內外并舉的方式破解資金平衡的難題。從外部來看，城市更新主體可以靈活運用多種外部融資渠道，如城市更新基金、類REITs等。從內部來看，則需圍繞項目的全生命周期，通過降本增效、開源節流的方式提升收益能力，實現動態平衡。

《白皮書》還指出，近年來北京市城市更新出現了更加注重片區化推進、更加突出運營導向、更加強化區級統籌、更加突顯國企擔當、更加注重低效產業園區更新的趨勢。

為了應對北京城市更新面臨的挑戰，促進和保障城市更新行動的有效實施，《白皮書》表示，未來需要在土地規劃、建設管理及金融稅收等方面盡快出臺配套政策規則。

具體來看，在土地規劃維度上，要精準投放建筑規模指標，支持建筑土地用途轉換和功能混合，完善國有建設用地配置方式，妥善解決手續辦理歷史遺留問題。

在建設管理維度上，要優化審批手續及流程，完善技術標準及運營支持，并引導鼓勵市場主體參與城市更新。

在金融稅收維度上，則要增加金融稅收支持力度。創新城市更新項目投融資模式，強化財政資金引導作用，廣泛吸收社會資本參與城市更新，設立城市更新基金，研究成立平臺公司，建立健全城市更新投資統計制度。