21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 見(jiàn)習(xí)記者黎雨辰 北京報(bào)道  隨著公募REITs發(fā)行趨于常態(tài)化，多只在2022年成立并上市的產(chǎn)品，也在近期迎來(lái)了首個(gè)年報(bào)季。

4月4日，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT、華夏中國(guó)交建REIT在上交所組織下，于同日雙雙召開了業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

截至該日，兩REITs總市值超過(guò)130億元，占上交所已上市REITs的18.44%。

作為去年承壓最為顯著的底層資產(chǎn)類型，從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，兩只高速公路類REITs2022年的可分配金額均并未完全實(shí)現(xiàn)預(yù)期。不過(guò)在基金管理人、原始權(quán)益人的高度協(xié)同下，兩項(xiàng)目依然取得多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理成果，通過(guò)降本增效，最大化保障了投資者收益。

而隨著2023年高速公路的客車流量和通行費(fèi)收入改善、全國(guó)收費(fèi)公路對(duì)于貨車的通行費(fèi)優(yōu)惠政策也已結(jié)束，兩項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人均在業(yè)績(jī)會(huì)上認(rèn)為，行業(yè)的業(yè)績(jī)修復(fù)路徑已經(jīng)逐步清晰。

展望后市，2023或?qū)⑹堑讓淤Y產(chǎn)創(chuàng)收增收、重新煥發(fā)生機(jī)的一年。

身為創(chuàng)新型投資產(chǎn)品，兩只公募REITs業(yè)績(jī)會(huì)的順利舉辦，亦開創(chuàng)了公募REITs的投資者交流先河，其本身具有里程碑意義。上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)將持續(xù)加大REITs業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)支持和服務(wù)力度，推動(dòng)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)更有效地傳遞價(jià)值。

國(guó)金中國(guó)鐵建REIT：著力踐行創(chuàng)新創(chuàng)效

公開信息顯示，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT于2022年7月8日在上交所上市，募集規(guī)模為47.93億元。

在3月30日最新發(fā)布的年報(bào)中，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT自2022年7月18日成立至2022年年底累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入3.1億元，報(bào)告期內(nèi)可供分配金額3.9億元，僅完成招募說(shuō)明書預(yù)計(jì)金額的91.4%。

“2022年10-12月貨車通行費(fèi)減免10%的政策，均對(duì)渝遂高速重慶段車流量和通行費(fèi)收入產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。報(bào)告期內(nèi)重慶市出現(xiàn)了不同程度的山火、高溫等因素，也影響了居民出行意愿。”國(guó)金基金REITs投資部副總經(jīng)理唐耀祥在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱。

據(jù)了解，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目——渝遂高速重慶段，其2022年全年出入口通行量為3454.11萬(wàn)輛，同比下降25.42%。項(xiàng)目公司去年實(shí)現(xiàn)通行費(fèi)收入及其他收入合計(jì)6.5億元，較招募說(shuō)明書所披露的年度預(yù)測(cè)收入減少了4284.87萬(wàn)元。

不過(guò)和其他高速公路REITs相比，國(guó)金鐵建REIT業(yè)績(jī)韌性猶存，其91.4%的分配金額完成率已然居于市場(chǎng)同行業(yè)首位。

實(shí)際上，在營(yíng)收下降的困境面前，國(guó)金基金與中鐵建重慶投資集團(tuán)作為管理人與外部管理機(jī)構(gòu)，在2022年及時(shí)調(diào)整、優(yōu)化了一系列相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃。

而作為成果，唐耀祥稱，項(xiàng)目在2022年的付現(xiàn)成本在2021年預(yù)測(cè)值的基礎(chǔ)上進(jìn)一步壓降了3048萬(wàn)元。扣除特殊因素后，項(xiàng)目去年?duì)I業(yè)成本不到4億元，優(yōu)于2021年同期表現(xiàn)。

記者注意到，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT在運(yùn)營(yíng)管理中，尤其重視科研技術(shù)的投入與應(yīng)用。

其中在2022年，鐵建股份作為運(yùn)管機(jī)構(gòu)，曾通過(guò)與重慶交大合作研發(fā)“重點(diǎn)路段次生事故主動(dòng)防控技術(shù)”，有效提升高速公路次生事故管控能力與效率。由于大交通量對(duì)渝遂高速公路路面抗滑性能衰減影響較為明顯，運(yùn)管機(jī)構(gòu)開展了預(yù)防性養(yǎng)護(hù)成本與效果分析，確保了“隧道養(yǎng)護(hù)不降低凈空高度、橋梁養(yǎng)護(hù)不增加自重”。此外，項(xiàng)目公司還同時(shí)開發(fā)了“鐵建億聯(lián)云服務(wù)”平臺(tái)，將養(yǎng)護(hù)、機(jī)電、服務(wù)區(qū)管理模塊化，推進(jìn)信息化、數(shù)字化進(jìn)程，進(jìn)一步提升管理效率。

值得注意的是，去年四季度以來(lái)，高速公路行業(yè)已開始出現(xiàn)明顯業(yè)績(jī)修復(fù)空間，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為其基本面的改善確定性較高。

數(shù)據(jù)顯示，2022年12月出入口車流量較11月環(huán)比上漲92.56%，而隨著《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化落實(shí)新冠肺炎疫情防控措施的通知》（下稱“新十條”）等疫情防控優(yōu)化政策的陸續(xù)出臺(tái)，涉及基礎(chǔ)資產(chǎn)的疫情管控措施得到了進(jìn)一步放松和紓解，基礎(chǔ)資產(chǎn)車流量逐步回升。

展望2023年，成渝地區(qū)可期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，也無(wú)疑將成為國(guó)金中國(guó)鐵建REIT項(xiàng)目車流量長(zhǎng)期增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

2023 年 1 月，重慶市出臺(tái)《重慶市推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)行動(dòng)方案》，其中指出將加快打造成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈4個(gè)“1小時(shí)交通圈”，推動(dòng)形成國(guó)際聯(lián)通，區(qū)域貫通，市域互通要素暢通的國(guó)際性綜合交通樞紐集群。

國(guó)金中國(guó)鐵建REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，該方案推進(jìn)后，加密了高速路網(wǎng)，便捷了居民出行，有效地實(shí)現(xiàn)了成渝雙核超大城市和周邊主要城市之間的互聯(lián)互通。“本項(xiàng)目地處川渝經(jīng)濟(jì)圈中交通核心區(qū)域，沿線地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍，因此該方案推進(jìn)后對(duì)本項(xiàng)目車流量的引流有著積極作用。”

華夏中國(guó)交建REIT：項(xiàng)目處在潛在增值周期

華夏中國(guó)交建REIT自2022年4月13日成立，主要投資于武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項(xiàng)目。年報(bào)顯示，至2022年年底，項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入3.2億元，報(bào)告期內(nèi)可供分配金額2.5億元，完成率86.17%，累計(jì)分紅1.78億元。

“雖然過(guò)去一年運(yùn)營(yíng)的環(huán)境是非常艱難的，但我們和運(yùn)管機(jī)構(gòu)一起還是做了最大的努力。”在業(yè)績(jī)會(huì)上，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人莫一帆語(yǔ)氣誠(chéng)摯。

據(jù)莫一帆介紹，去年以來(lái)，為最大化程度保障嘉通高速的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)項(xiàng)目公司和投資人利益，華夏基金和中交投資曾圍繞項(xiàng)目開展了一系列降本增效工作，通過(guò)開展協(xié)定存款業(yè)務(wù)、與貸款銀行簽訂補(bǔ)充協(xié)議等方式調(diào)降了貸款適用的利率等，使基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司EBITDA利潤(rùn)率保持在82.88%的良好水平。

2022年四季度末行業(yè)企穩(wěn)回升后，華夏基金同樣對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)寄予了樂(lè)觀展望。

記者在業(yè)績(jī)會(huì)中了解到，嘉通高速客貨比長(zhǎng)期保持在2:8左右，而在“新十條”出臺(tái)后，該公路客運(yùn)比已經(jīng)快速回升，公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量數(shù)據(jù)也恢復(fù)增長(zhǎng)。放眼2023年，華夏交建REIT管理方認(rèn)為，高速公路將是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇下優(yōu)先且直接受益的板塊，也會(huì)在2023年展現(xiàn)出比較好的彈性。

“我們的信心還是來(lái)自于底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)素質(zhì)和區(qū)域的發(fā)展前景，包括基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的管理能力，以及中國(guó)交建對(duì)平臺(tái)的支持和重視。”莫一帆指出。

2022年12月5日，華夏中國(guó)交建發(fā)布公告，稱其原始權(quán)益人——中交投資有限公司將以集中競(jìng)價(jià)交易方式增持不超過(guò)1200萬(wàn)份基金份額。12月7日，中交資本完成了首筆116萬(wàn)份額的增持，總增持金額1008萬(wàn)元。

在莫一帆看來(lái)，該增持對(duì)市場(chǎng)信心的提振十分明顯。“在增持后的5個(gè)交易日之內(nèi)，華夏中國(guó)交建REITs在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上升了5%左右。我們認(rèn)為這一增持展現(xiàn)了中國(guó)交建對(duì)基金和項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可。”

在最新年報(bào)中記者也注意到，華夏中國(guó)交建小幅調(diào)降了共計(jì)0.9億元的項(xiàng)目通行費(fèi)收入，但同時(shí)上調(diào)了對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的估值。2022年末，嘉通高速最新評(píng)估值為101.5億元，相比于上市前的98.32億元，擁有約3%的增幅。

通行費(fèi)收入下調(diào)背后，項(xiàng)目估值緣何反升？面對(duì)這一投資者關(guān)切，莫一帆解答稱，和其他底層資產(chǎn)類型的REITs相比，高速公路類REITs作為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)，普遍具有更長(zhǎng)的剩余期限。而評(píng)估的增值，主要為對(duì)該類資產(chǎn)采用現(xiàn)金流的折現(xiàn)法進(jìn)行評(píng)估所致。

“評(píng)估值會(huì)出現(xiàn)先逐年的小幅上升，其后逐年下降的凸顯的特點(diǎn)。”莫一帆指出，“從估值結(jié)果來(lái)看，當(dāng)前華夏中國(guó)交建項(xiàng)目正處在潛在增值周期。”

此外，在上市即將滿一年之際，中交投資相關(guān)負(fù)責(zé)人還在業(yè)績(jī)會(huì)上主動(dòng)表示，公司與華夏基金已在積極籌備擴(kuò)募的相關(guān)工作。

中交投資進(jìn)一步向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹稱，截至2022年底，中國(guó)交建已通車運(yùn)營(yíng)高速公路項(xiàng)目52個(gè)（包含參股項(xiàng)目），可供擴(kuò)募的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。預(yù)期擬擴(kuò)募資產(chǎn)需位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域及經(jīng)濟(jì)增速較快具有增長(zhǎng)潛力的地區(qū)，并已進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)階段的成熟資產(chǎn)。

“華夏中國(guó)交建REIT作為中交集團(tuán)旗下唯一的高速公路REITs上市平臺(tái)，戰(zhàn)略意義重大。中國(guó)交建非常重視與基金管理人共同維護(hù)這一平臺(tái)的資本市場(chǎng)形象，未來(lái)將繼續(xù)以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺(tái)，將華夏中國(guó)交建REIT做大做強(qiáng)，增厚投資人的收益，保持本產(chǎn)品在資本市場(chǎng)上對(duì)投資者持續(xù)吸引力。”中交投資表示。

業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)“首秀”：讓REITs與投資者更進(jìn)一步

區(qū)別于常見(jiàn)公募基金產(chǎn)品，REITs將特定不動(dòng)產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施作為投資標(biāo)的，并擁有基金管理+項(xiàng)目外部管理的特點(diǎn)。

這一特點(diǎn)意味著，公募REITs的資金流向更加公開透明，信息披露特征也與上市公司接近。

作為管理主體，公募REITs基金管理人與項(xiàng)目運(yùn)管機(jī)構(gòu)、原始權(quán)益人，也因此存在打通信息壁壘、強(qiáng)化投資者對(duì)項(xiàng)目理解與投資決策的必要性。

作為REITs市場(chǎng)大類資產(chǎn)之一，高速公路REITs一直是市場(chǎng)、投資者和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。在這一背景下，本次兩只公募REITs業(yè)績(jī)會(huì)的順利舉辦，可以說(shuō)其本身便具有里程碑的價(jià)值。

“兩只高速公路REITs首次通過(guò)上交所路演中心舉辦業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，是管理人履行信息披露職責(zé)、回應(yīng)投資者關(guān)切、保護(hù)投資者合法權(quán)益的重要舉措，有利于發(fā)揮管理人傳遞價(jià)值、投資者發(fā)現(xiàn)價(jià)值的橋梁作用。”上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者指出。

據(jù)上交所介紹，為增強(qiáng)投資者獲得感及互動(dòng)效果，本次業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)充分利用上交所數(shù)字技術(shù)，以“現(xiàn)場(chǎng)直播+網(wǎng)上連線”方式舉辦，包括管理人作業(yè)績(jī)說(shuō)明、回復(fù)前期征集的投資者提問(wèn)、中小投資者互動(dòng)問(wèn)答、機(jī)構(gòu)投資者及媒體互動(dòng)問(wèn)答、會(huì)議總結(jié)5個(gè)環(huán)節(jié)，總時(shí)長(zhǎng)約1個(gè)半小時(shí)，充分保障了投資者溝通訴求。

整體來(lái)看，在業(yè)績(jī)說(shuō)明環(huán)節(jié)，兩家基金管理人堅(jiān)持“報(bào)喜也報(bào)憂”，分別就2022年年報(bào)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)、項(xiàng)目業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行生動(dòng)講解，并針對(duì)影響高速公路現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素作出重點(diǎn)回應(yīng)。

在答投資者、媒體問(wèn)相關(guān)環(huán)節(jié)，基金管理人與項(xiàng)目運(yùn)管機(jī)構(gòu)、原始權(quán)益人直面關(guān)切，圍繞市場(chǎng)普遍關(guān)心的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、戰(zhàn)略方向等方面的問(wèn)題，實(shí)事求是地說(shuō)明情況。同時(shí)，本次業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)均提前公開征集問(wèn)題，圍繞投資者關(guān)注點(diǎn)作了充分準(zhǔn)備，提高了說(shuō)明內(nèi)容的含金量。

而除了對(duì)項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)或財(cái)務(wù)情況表達(dá)關(guān)切外，記者還注意到，亦有投資者在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上就REITs的產(chǎn)品概念與結(jié)構(gòu)、投資標(biāo)的本身向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人“求科普”。可以說(shuō)，業(yè)績(jī)會(huì)的召開還讓REITs這個(gè)尚且“新鮮”的概念與投資者更近了一步。

上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上交所將切實(shí)落實(shí)進(jìn)一步推進(jìn)“開門辦審核、開門辦監(jiān)管、開門辦服務(wù)”行動(dòng)方案要求，加大REITs業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)支持和服務(wù)力度，鼓勵(lì)REITs管理人用好用足上交所路演中心平臺(tái)，推動(dòng)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)提質(zhì)增效，更有效地傳遞價(jià)值。

“上交所也將支持已上市REITs通過(guò)擴(kuò)募做優(yōu)做強(qiáng)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。著力在提升投資者體驗(yàn)感和獲得感、提高投資者參與度等方面下功夫，保護(hù)投資者合法權(quán)益，不斷厚植敬畏投資者的市場(chǎng)文化。”相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。