21世紀經(jīng)濟報道記者 唐韶葵 上海報道

9月27日，旭輝控股（00884.HK）董事局主席林中通過郵件給旭輝干部發(fā)了一封內(nèi)部信，直言行業(yè)面臨嚴峻挑戰(zhàn)，外部環(huán)境依然充滿荊棘與挑戰(zhàn)。面對一些企業(yè)選擇躺平，林中對旭輝控股員工上下同心，排除萬難，一直堅持推進“保民生、保交付”表達了由衷感謝，并對全體旭輝干部發(fā)出號召，希望大家在最艱難的日子里，始終堅守三點：絕不能辜負客戶的信任；要堅決維護員工的利益；保護好自己的“革命本錢”。

從內(nèi)容來看，林中始終把客戶和員工放在首位，這封看似在行業(yè)下行周期為員工鼓舞士氣而發(fā)的內(nèi)部信，并無太多特別之處。但一石激起千層浪，林中在這一時間節(jié)點發(fā)出內(nèi)部信，在業(yè)內(nèi)、在資本圈引起不小的波瀾：示范性房企怎么了？

旭輝內(nèi)部信起因

美元債市場信息顯示，9月27日，中資房企美元債價格整體相對疲軟。其中，旭輝控股美元債價格領(lǐng)跌10-16美分，碧桂園美元債價格跟跌5-6美分，復(fù)星國際美元債價格逆勢上揚4美分；新城控股、中駿集團和雅居樂集團美元債價格都有一定程度的下挫。

據(jù)知情人士透露，旭輝未能如期兌付天津項目涉及的一筆信托產(chǎn)品。項目公司為天津興卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。天津興卓約40%的股權(quán)歸深圳安創(chuàng)投資管理有限公司所有，其中49%轉(zhuǎn)至平安房地產(chǎn)，51%至平安創(chuàng)科投資管理；另外60%股份為天津和信房地產(chǎn)持有，其中51%歸北京中信企業(yè)管理有限公司。

21世紀經(jīng)濟報道記者從知情人士處證實，旭輝目前在對這筆9月27日到期的信托產(chǎn)品協(xié)商展期相關(guān)事宜，不過該知情人士同時表示，這筆信托有10天寬限期，且規(guī)模并不大，目前還不構(gòu)成信托違約，具體情況還要看協(xié)商結(jié)果。由于10天寬限期跨越了國慶假期，因此，旭輝控股能否與投資人達成一致，還需一段時間觀望。

旭輝控股方面回應(yīng)，目前公司正在積極與金融機構(gòu)溝通，尋求解決方案，應(yīng)該承擔的責任，旭輝一定堅定承擔，“旭輝人一定會努力到最后一刻”。同時，旭輝相關(guān)人士指出，公司會積極做好自身的各項經(jīng)營工作，把有限的資源優(yōu)先集中于“保交付、保品質(zhì)”。

分析人士指出，旭輝控股屬于信用資質(zhì)相對較好，財務(wù)運營也比較穩(wěn)健的民營房企，卻在剛剛發(fā)行一筆中債增12億中票之后，尋求非標債務(wù)展期，超出了市場對這家房企的預(yù)期。

查詢第三方債券信息平臺可見，旭輝控股美元債的償債高峰期集中在2023年、2024年，但這并不意味著旭輝控股當下可以輕松度過。一名知情人士分析認為，以旭輝控股近兩年加速拿地節(jié)奏來看，明年旭輝控股有可能進入私募債償債小高峰。

這從林中內(nèi)部信也可以讀出一二，“從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現(xiàn)金流將承受前所未有的挑戰(zhàn)，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻?！?/p>

林中對外界釋放兩大信號

當下大部分的房企現(xiàn)狀是：銷售疲軟、融資不暢。近日，易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱領(lǐng)銜旗下團隊盤點了71家重點上市房企今年上半年財務(wù)情況，發(fā)現(xiàn)了幾個重要數(shù)據(jù)變化。一是樣本房企現(xiàn)金持有量下降，71家上市房企現(xiàn)金持有量較期初下降15%。另一是總有息負債下降，短期有息負債上升1.4%。此外，流動性壓力之下，房企非受限現(xiàn)金短債比下降至1.1。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年重點房企全口徑銷售規(guī)模達到28007億元，同比下降45%，并表銷售回款規(guī)模為16911億元，同比下降35%。與此同時，2022年中期重點樣本房企的總有息債規(guī)模為54859億元，較期初減少0.44%，總有息負債的規(guī)模繼續(xù)維持在較高水平。此外，8月，100家典型房企融資總量僅為323.64億元，創(chuàng)年內(nèi)單月新低，且融資量已連續(xù)5個月環(huán)比負增長。

從丁祖昱的調(diào)研可見，行業(yè)一邊面臨銷售回款下降明顯，另一邊卻是現(xiàn)金持有量跌幅擴大，這意味著房企融資明顯受阻，現(xiàn)金流緊張。

面對21世紀經(jīng)濟報道記者關(guān)于內(nèi)部信的詢問時，林中也坦承，“現(xiàn)在行業(yè)很困難，所以我們都要給全體干部員工更多的士氣和信心，要給他們鼓舞，因為只有這種士氣和信心才能撐住，（讓）我們熬過這個行業(yè)最難熬的這個階段”。

林中發(fā)出的這封內(nèi)部信，釋放了在這個行業(yè)最難的關(guān)頭，企業(yè)面臨的兩大信號：要熬、要拼。旭輝控股或者說房企要做的事情：要熬、要拼命而不認命、要維護員工利益。

首先，林中很明確表達了當下民企要“熬”的觀點。他認為要有這種士氣和信心，要給大家鼓勁。在市場需求端回暖、銷售恢復(fù)正常之前，公司都必須過難日子、緊日子，節(jié)省一切可以節(jié)省的開支，把有限的資源集中在“保交付、保品質(zhì)” 的民生工程上。

其次，林中指出，房企“要拼命而不認命”。他認為旭輝人向來信奉 “愛拼才會贏”，正是這種不服輸?shù)木褡屝褫x走到了今天。過去的一年，在融資性現(xiàn)金流斷崖式下跌的情況下，旭輝始終恪守企業(yè)信用，努力償付每一筆債務(wù)。然而事實上，行業(yè)整體各個方面的顯著收緊，客觀上導(dǎo)致了旭輝賬面現(xiàn)金的大幅度下降。

“從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現(xiàn)金流將承受前所未有的挑戰(zhàn)，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻”。這是林中的大實話，也是旭輝控股當下的真實寫照。

難能可貴的是，林中在內(nèi)部信強調(diào)了要堅決維護員工的利益，明確員工是旭輝最寶貴的財富，要充分保障員工的基本和長期利益。

路遙知馬力、日久見人心，身處逆境仍堅守人情味的企業(yè)與老板，或許更值得資本市場敬重與信任。

附林中內(nèi)部信原文：

各位旭輝的干部同仁們：

大家好！

近一年多來，我們身處的房地產(chǎn)行業(yè)面臨了尤為嚴峻的挑戰(zhàn)。從去年下半年開始，在行業(yè)去杠桿化、去金融化的大趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)中的一些企業(yè)開始紛紛出險。隨著多家民營房企巨頭相繼出現(xiàn)嚴重的經(jīng)營問題，地產(chǎn)行業(yè)也進入不曾有過的深度調(diào)整期。

面對行業(yè)的不確定性、面對一些企業(yè)選擇躺平和放棄，旭輝人堅持的始終是朝乾夕惕、重信守約、履行承諾。我們深知，每一套房子都承載著一個家庭對美好生活的期許，無論困難如何重重，也不能辜負客戶選擇旭輝時對我們的信賴。正是憑借堅定的信念和強烈的責任感，我們上下同心，排除萬難，一直堅持推進“保民生、保交付”。2022年的前3個季度，旭輝成功交付了4.7萬套房子，這來之不易的成果，離不開每一位伙伴的自律與勤勉、韌性與拼搏，由衷地感謝大家。

然而，外部環(huán)境依然充滿荊棘與挑戰(zhàn)。三季度以來，多地疫情反復(fù)，疊加全球經(jīng)濟持續(xù)走弱，房地產(chǎn)市場一再探底。出險房企交付風險頻發(fā)，疊加一些省市出現(xiàn)的“斷貨潮”，讓房地產(chǎn)行業(yè)市場端的需求依舊疲軟。雖然各地出臺了多項刺激政策，民營房企的銷售還是處于同期水平的一半，行業(yè)整體去化率從過去的60%下降到現(xiàn)在的40%。而在資金監(jiān)管上，“斷供潮〞讓多地政府事實上進一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用。

任正非說，“把活下來作為最主要綱領(lǐng)，把寒氣傳送給每個人?！蔽疑钜詾槿唬∥蚁Ｍ恳晃恍褫x的干部都能深刻認識到公司當下所面臨的困難和挑戰(zhàn)，并在困難中勇于擔當。更要清晰地意識到，對于我們來說，這樣的艱難與考驗還將持續(xù)相當長的一段時間。在市場需求端回暖、銷售恢復(fù)正常之前，我們都必須過難日子、緊日子，節(jié)省一切可以節(jié)省的開支，把有限的資源集中在“保交付、保品質(zhì)” 的民生工程上。

小時候，我家鄉(xiāng)的老人就常說，“要拼命而不認命”，旭輝人向來信奉 “愛拼才會贏”，正是這種不服輸?shù)木褡屛覀冏叩搅私裉?。過去的一年，在融資性現(xiàn)金流斷崖式下跌的情況下，我們始終恪守企業(yè)信用，努力償付每一筆債務(wù)。然而事實上，行業(yè)整體各個方面的顯著收緊，客觀上導(dǎo)致了我們賬面現(xiàn)金的大幅度下降。從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現(xiàn)金流將承受前所未有的挑戰(zhàn)，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻。

在此，我對全體旭輝干部發(fā)出號召，希望大家在最艱難的日子里，始終牢記以下三點：

第一，絕不能辜負客戶的信任?！氨Ｃ裆?、保交付”始終是旭輝過去、現(xiàn)在和末來最重要的事，公司的所有資源要優(yōu)先向 “保交付” 傾斜，盡全力讓我們賣出去的每套房子，都保質(zhì)保量地交到客戶手上。

第二，要堅決維護員工的利益。我們要對得起每一個跟我們并肩作戰(zhàn)的旭輝人，員工始終是旭輝最寶貴的財富，更是旭輝能度過困難的基石，我們要充分保障員工的基本和長期利益。

第三，保護好自己的“革命本錢”。既然我們要共同面對一場“持久戰(zhàn)”，定力、耐力、毅力的重要性就遠勝于 “爆發(fā)力”，希望每一位旭輝伙伴在奮斗時，也要兼顧好自己的身體健康，我們要直面挑戰(zhàn)、耐得困難，更要走得長遠！

最后，我想說，再大的困難也壓不倒我們！即使再難，我們也要保交付！即使再難，我們也要善待員工！即使再難，我們也要奮戰(zhàn)到底！即使再難，相信有廣大客戶的信賴和員工的支持，以及社會各界的幫助，我們一定能度過難關(guān)！請繼續(xù)相信旭輝，心懷信念，不忘初心，方得始終！