21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道 沿著青石廊道緩步前行，常惠（化名）仿佛置身時光折疊空間，背后是講述宣南文化的康有為故居，正前方是商鋪林立的現(xiàn)代街巷。

“古今交融是大吉巷最特別的地方，沿著廊道往前走，就能從歷史穿越到現(xiàn)代。”常惠從北京大興慕名而來，站在紅色大吉貓雕塑下，她向21世紀經(jīng)濟報道記者講述著對大吉巷的印象。

大吉巷地處宣南文化核心區(qū)，毗鄰南中軸線，與故宮直線距離僅2.8公里，區(qū)域內(nèi)有康有為故居、米市胡同29號院樓房、《每周評論》舊址等成片式文物建筑，是北京中軸線申遺成功后的標志性城市更新項目。

大吉巷更新改造工作由中海地產(chǎn)主導，是首都核心功能區(qū)少有的由企業(yè)主導的城市更新項目。歷經(jīng)9年改造，大吉巷成為集文保、商業(yè)、商辦、綠地為一體的綜合體。5月25日，項目正式開業(yè)，開業(yè)當天吸引了20萬人次客流，至今總客流量已超200萬人次，成為北京城市更新項目中的創(chuàng)新實踐樣本。

士人風骨與市井煙火交織

“大吉之新，當以宣南文化為底色，讓士人風骨、市井煙火、梨園雅韻在街巷間連綿生長。”大吉巷城市更新展廳的序言如是寫道。

宣南地區(qū)是北京城市的肇始之域，往前可以追溯到三千多年前，西周諸侯國薊國建都薊城。明代在北京外城分設(shè)8個坊，其中之一即宣南坊，這是“宣南”作為城區(qū)中一個地理空間名稱的開始。到清代，人們逐漸將宣武門南和外城西部更廣闊的地區(qū)稱為宣南。宣南是清代漢族官宦士人的聚居區(qū)，宣南士鄉(xiāng)由此形成，并逐漸發(fā)展出以士文化為核心的宣南文化，包括城建、民俗、商業(yè)、戲曲、會館等諸多方面。

大吉巷位于宣南文化核心區(qū)，其中的文保區(qū)主要分布在項目西北側(cè)約3000平方米的范圍，康有為故居、米市胡同29號院樓房、《每周評論》舊址、觀音院過街樓等文物均坐落其間。其中康有為故居為北京市級（省級）文物，另外3處建筑為普查登記在冊的文物。在歲月侵蝕下，文保區(qū)建筑出現(xiàn)墻面風化剝落、門窗殘損、木構(gòu)屋架變形等情況，破損嚴重，亟待新生。

文保區(qū)的更新改造工作主要由中海地產(chǎn)負責，中海地產(chǎn)北京新城公司大吉商辦商業(yè)地塊項目總監(jiān)白云鵬向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，中海遵循修舊如舊、守住歷史建筑保護底線的要求，找到曾在此居住幾十年的原南海會館后人麥祖蔭，并請他繪制了13個院落的復原圖。在此基礎(chǔ)上，多方搜集歷史照片，結(jié)合老縣志進行研究，力求精準還原文物，重現(xiàn)其歷史風貌和文化價值。同時，借助現(xiàn)代數(shù)字化技術(shù)進行精細化修繕，實現(xiàn)胡同肌理、四合院格局的良好保留。

修繕后的老便宜坊舊址（李莎攝 下同）

在施工工序設(shè)計方面，白云鵬表示，中海以“一房一議”為原則，通過現(xiàn)場勘查與歷史資料交叉對比，系統(tǒng)分析文物殘損問題與病害成因，制定修繕方案。聚焦“墻體、木結(jié)構(gòu)、屋面、階條石、地面鋪裝”五大核心要素，分層、分類提出工藝對策。

和靜是北京市建筑設(shè)計研究院股份有限公司第十建筑設(shè)計院院長，也是大吉巷城市更新項目的設(shè)計總負責人，他向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，大吉巷歷史文物建筑修繕和更新經(jīng)過文物專家現(xiàn)場指導，通過嚴格評估程序，分門別類確定可以繼續(xù)使用或需要更換的建筑材料，嚴格按照建筑原始風貌進行復原。修繕過程中，很多建筑內(nèi)部的房梁和構(gòu)件、門前臺階和部分磚塊等都得以保留。

改造更新團隊前期通過對重點歷史文物建筑進行精細化評估、編碼分類，挖掘出48處有保護價值的院落，61處一般傳統(tǒng)院落，9處珍貴歷史構(gòu)筑物，5條傳統(tǒng)胡同。通過針對性修繕，為城市文化遺產(chǎn)保護提供了實踐范本。

白云鵬表示，依據(jù)歷史建筑性質(zhì)及特點，中海將更新后的文保區(qū)建筑分為非活化利用類與可活化利用類。前者如康有為故居，定期在其間舉辦展覽并向社會免費開放，在實際使用中偏向公益和社會傳播；后者則可以適當進行經(jīng)營活化利用，比如引入咖啡店、花店等符合文保區(qū)更新要求的業(yè)態(tài)。

ONSITEEE是開在文保區(qū)的一家咖啡店，門店負責人管新宇向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，大吉巷融入了文保元素，體現(xiàn)了北京的傳統(tǒng)文化和四合院的建筑風格，這也是他們?nèi)腭v時的重要考量。

為了更好與文保區(qū)相融合，ONSITEEE將與康有為故居相關(guān)的廣東舞獅、冰糖葫蘆和豌豆黃等北京傳統(tǒng)小吃等元素與咖啡結(jié)合，推出大吉巷門店獨有的特調(diào)產(chǎn)品。在管新宇看來，這也是中西文化融合的一個切口。

和靜表示，大吉巷通過引入一些具備商業(yè)活力的品牌，在歷史建筑中辦展覽等方式，幫助居民了解與歷史和文物相關(guān)故事，喚起大家對傳統(tǒng)歷史文化的喜愛，這對于其他歷史建筑的城市更新而言有一定借鑒意義。

將文化IP引入商業(yè)街區(qū)

“舊的建筑保留得挺好，新的建筑又挺現(xiàn)代，兩種建筑穿插起來，形成了一道獨特的風景線。”前不久一個天氣晴好的傍晚，在康有為故居前漫步的葉滕（化名）向21世紀經(jīng)濟報道記者感慨。他從子女處聽說大吉巷開業(yè)的消息，特意從陶然亭過來“打卡”。時間的指針剛劃到盛夏，葉滕已經(jīng)開始期待來年春暖花開時到大吉巷拍照的情景。

太陽西斜、暑氣漸消，當天康有為故居閉館之后，仍不時有往來的游客在故居門前駐足，查看簡介，拍照留念。不止如此，《每周評論》印刷機雕塑、老便宜坊舊址等，也成為熱門“打卡”點位。不少游客游覽完文保區(qū)之后，會沿著通道進入商業(yè)街區(qū)游覽、就餐或購物。

康有為故居閉館后在門前駐足的行人

“大吉巷之所以成功，除了項目自身的建筑空間特色之外，將康有為故居等文化IP引入商業(yè)街區(qū)也是重要的影響因素。”和靜分析稱。因為文物的存在，大吉巷在規(guī)劃設(shè)計過程中打破傳統(tǒng)商業(yè)建筑單一流線的做法，在米市胡同、康有為故居和商業(yè)開放街區(qū)之間打造了多條類似胡同的通道，構(gòu)建網(wǎng)狀商業(yè)結(jié)構(gòu)，這種設(shè)計可以有效引導與文物相關(guān)的客流進入商業(yè)街區(qū)。

“我認為，這也是對文物活化有效利用的一次有益探索，既起到宣傳推廣傳統(tǒng)歷史文化的作用，又能為商業(yè)街區(qū)帶來活力。”和靜說。

置身大吉巷不難發(fā)現(xiàn)，在文物建筑與現(xiàn)代商業(yè)、寫字樓之間，還有一排新建的合院式建筑。“俯瞰大吉巷，文保建筑群實際上向東、向北、向南呈現(xiàn)‘C’字形，目前大吉巷一層合院商業(yè)的部分都在文保建筑控制區(qū)內(nèi)。”和靜表示，這是充分尊重歷史文脈肌理，同時又結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)功能特點的規(guī)劃形態(tài)。

文物建筑是大吉巷的特色和優(yōu)勢，但在規(guī)劃設(shè)計方面也會面臨一些限制，比如文保建筑控制區(qū)在建筑高度、建筑風貌等方面存在一定的硬性要求，在建設(shè)開發(fā)指標上有一些限制條件。

和靜表示，首先，建筑高度設(shè)計要遵循與文物保護區(qū)保持基本一致的原則，避免從文物保護區(qū)直接過渡到辦公樓區(qū)域（即45米高度部分）時出現(xiàn)視覺上的突兀感。另外，控制區(qū)的保護范圍超過50米，從文物區(qū)到辦公樓區(qū)保留一定的距離和景深，這對于拓展文物保護區(qū)的城市肌理很有幫助。

其次，臨近文物保護區(qū)的一側(cè)，要嚴格按照傳統(tǒng)北京民居的風貌制式來設(shè)計，與文保區(qū)相呼應。朝向辦公樓的一側(cè)，則運用現(xiàn)代符號演繹傳統(tǒng)樣式的設(shè)計手法，實現(xiàn)比較平穩(wěn)的過渡。在東側(cè)商業(yè)立面上，就形成了現(xiàn)代和古典相融合的建筑風格，也能較好地與東側(cè)辦公樓進行融合。

文保區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)區(qū)之間的通道

另外，在設(shè)計合院商業(yè)的體量和肌理時，也參照了原有的老地圖，吸收了部分原有城市肌理的主要元素。力求新建的合院商業(yè)能夠與傳統(tǒng)文保區(qū)在建筑體量和街巷空間上起到很好的延續(xù)作用。

東方境便是合院商業(yè)中的一家，與康有為故居一路之隔。這是東方境的首店，門店定位為新中式美學空間，主營新中式服裝。

“我一直覺得北京四合院是最有文化氛圍的空間，但在大吉巷之前我沒有找到特別理想的院子開店。”東方境北京旗艦店主理人劉盈鑠向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，大吉巷過渡區(qū)的建筑保留了四合院的風格，實現(xiàn)文化與商業(yè)的并行，既有文化傳承，也有時尚感，這與東方境的品牌理念非常契合。

世邦魏理仕華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部資深經(jīng)理張弘明向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，大吉巷探索出一條在不破壞歷史風貌的前提下，將文物建筑與現(xiàn)代商業(yè)有機結(jié)合的路徑。這要求城市更新項目在規(guī)劃初期就深入研究歷史文脈，尊重原有肌理，并通過創(chuàng)新設(shè)計和運營，賦予老建筑新生命，使其成為商業(yè)項目的獨特競爭力。

向地下要空間，向大眾開放

“大吉巷像是古色古香版的三里屯，都是商業(yè)街區(qū)的設(shè)計，層次感豐富，既有地上的部分，也有地下的部分，四合院屋檐、灰色瓦片等傳統(tǒng)元素的融入，又為這個新開業(yè)的商業(yè)街區(qū)增加了別樣的韻味。”經(jīng)常逛街的“00后”顧婭（化名）向21世紀經(jīng)濟報道記者講述她眼中的大吉巷。在社交媒體平臺上，也有人將這里戲稱為“菜古里”、“南里屯”。

大吉巷位于首都功能核心區(qū)，新建建筑限高45米，這也給項目開發(fā)帶來一定制約。在這樣的背景下，白云鵬表示，中海建立了“地面守形制，地下求發(fā)展的立體開發(fā)模式”，地面建筑單層布局，地下空間在不破壞原有文保區(qū)城市肌理的前提下，實現(xiàn)最大限度的挖掘與利用。

除了地面建筑之外，地下一層和地下二層是大吉巷的主要商業(yè)空間所在。地下一層與菜市口地鐵站直接連通，可以實現(xiàn)從地鐵到商業(yè)的無縫對接。白云鵬表示，向下要空間的建設(shè)思路，也減輕了對周邊居民的噪聲干擾。

大吉巷占地面積36萬平方米，項目四周都沒有建圍墻。包括首層、地下一層、地下二層、東側(cè)下沉城市公園等區(qū)域在內(nèi)，項目約70%的用地面積均向城市開放，原則上市民可以在其間貫穿活動。

大吉巷街景

這種下沉式、大面積向社會開放的設(shè)計，在首都功能核心區(qū)的城市更新項目中并不多見。和靜表示，改造類的城市更新項目，一般都會選擇在原有的建筑和物業(yè)管理范圍內(nèi)去操作，不太會把諸如首層空間或者地下空間主動向城市開放；傳統(tǒng)辦公類或者非商業(yè)類的新建項目，也很難做到完全向城市開放。

和靜解釋稱，大吉巷項目占地面積較大，又處于比較重要的城市空間節(jié)點，這種城市空間的開放，對于首都功能核心區(qū)補足配套短板、促進消費升級都有很重要的示范作用，是在首都功能核心區(qū)做商業(yè)綜合體項目的有益實踐。

“如果把大吉巷做成傳統(tǒng)盒子商業(yè)，就會受到多方面的限制，成為一個較為封閉的空間。對于地處首都功能核心區(qū)的項目而言，不只是要考慮對項目本身的益處，最大限度開放建筑空間，對城市的貢獻可能更大。”和靜說。

白云鵬表示，大吉巷把文物保護區(qū)、綠地、城市肌理織補區(qū)、二類建控區(qū)、下沉商業(yè)街區(qū)、首層連廊、臺地型城市綠地等與城市公共空間聯(lián)通融為一體，營造集休閑、商業(yè)、辦公為一體的無障礙傳統(tǒng)街坊式開放城市空間，這也是大吉巷項目比較重要的設(shè)計思路。

張弘明認為，大吉巷結(jié)合項目自身優(yōu)勢和品牌招商的聚合效應，將周邊生態(tài)綠地、口袋公園等公共空間融入商業(yè)設(shè)計，創(chuàng)造出可供市民休閑、社交、親近自然的“城市綠肺”，這不僅提升了項目的環(huán)境品質(zhì)，也增強了項目的公共屬性和社區(qū)凝聚力。

白云鵬表示，中海創(chuàng)新老城區(qū)更新模式，最大限度地開放城市空間，補齊區(qū)域配套短板，打造消費新磁場，讓老城重現(xiàn)生機。這不僅煥新了城市界面功能，還通過更新民生保障、文化傳承和生態(tài)環(huán)境的提升，以及產(chǎn)業(yè)布局和空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，增強了區(qū)域發(fā)展的內(nèi)生動力，實現(xiàn)更新改造、產(chǎn)業(yè)升級與綠色發(fā)展的綜合性目標，讓老城“活”下來，“火”起來。

老建筑與新潮牌的碰撞

“大吉巷位于北京菜市口這一傳統(tǒng)文化區(qū)域，此前區(qū)域內(nèi)缺乏大型、高品質(zhì)的商業(yè)綜合體。”張弘明表示，大吉巷的出現(xiàn)，有效填補了城南區(qū)域的商業(yè)空白，為周邊居民和游客提供了新的休閑消費去處。

大吉巷商業(yè)面積為8萬平方米，其間分布著150余個品牌，既有東方境、諸如是等中式美學品牌，也有MUJI、RE而意、麗卡寵物等多維生活方式品牌，以及俏東北、有雲(yún)、杏花堂等特色餐飲品牌。

“其中超50%是首店及定制店。”中海地產(chǎn)北京商管公司集中商業(yè)管理部總監(jiān)付翔向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

張弘明指出，首店具備稀缺性、體驗感和話題性等差異化優(yōu)勢，可以有效提升項目的客流和停留時間，同時帶動其他業(yè)態(tài)的發(fā)展。首店經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，已成為激活商業(yè)項目活力和促進消費的重要組成部分。對于大吉巷這樣的城市更新項目而言，首店的作用尤為顯著，增強了項目的新鮮感和吸引力，是迅速聚集人氣的關(guān)鍵因素之一。

大吉巷街景

在談?wù)摯蠹镩_業(yè)后的表現(xiàn)時，“超預期”成為受訪對象使用的高頻詞。“這邊的客流量超出了我們的預期，項目開業(yè)當天我估計有將近1萬人進店，那天我們六七位店員忙得不可開交。目前我們對自然客流量非常有信心。”劉盈鑠說。

ONSITEEE隨大吉巷一起開業(yè)，管新宇表示，開業(yè)至今，門店的人流量與北京近期的天氣類似，每天客流量都很高，甚至超出預期。消費者年齡跨度大，有年輕人，也有老人，很多周邊老街坊也會來。

瑅瑚小館是大吉巷合院商業(yè)中的一家，門店面積400平方米，共118個餐位。店長孟艷東向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，開業(yè)前，運營方對門店的營收預期是工作日4萬元、節(jié)假日6—8萬元，月營業(yè)額達到150萬元左右。開業(yè)后，工作日實際營收達到6萬元左右，節(jié)假日營收約8萬元。由于經(jīng)營超預期，門店的人員配置也從最初定編的36人增加到48人。

“很多顧客會第二次、第三次到店，定包間的客人也很多。”孟艷東表示，門店在運營過程中也有一些策略調(diào)整，比如最初的定位偏小資、價位略微偏高。但營業(yè)過程中居民餐更受歡迎，消費者對門店的認可也高于預期，其后門店定位調(diào)整，先把價位適中的品質(zhì)家庭餐做好，尤其是針對節(jié)假日的家庭聚餐。

大吉巷距離西單、前門商圈都不遠，經(jīng)過調(diào)研和客群分析，結(jié)合自身體量等情況，大吉巷將核心客群鎖定為周邊三公里人群。但開業(yè)之后，大吉巷的客群已遠超這一范圍。在走訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，除了周邊居民，還有不少從海淀、朝陽、昌平、大興等區(qū)域?qū)３糖皝淼木用瘢€有外地游客。

付翔表示，大吉巷用文化適配打造沉浸式體驗，老建筑加新潮牌的碰撞，讓傳統(tǒng)可逛可玩，也展現(xiàn)了北京商業(yè)的無限可能。開業(yè)首日，項目吸引了20萬人次客流，端午節(jié)客流量達到22萬人次。

從建設(shè)到運營，張弘明表示，城市更新項目要保持一定熱度，需要持續(xù)進行業(yè)態(tài)創(chuàng)新與品牌更新，強化社區(qū)互動與在地文化融合，打造開放共享的公共空間，持續(xù)維護和拓展項目內(nèi)的綠化空間，提升項目整體吸引力和宜居性。

聚焦商業(yè)運營，付翔表示，未來大吉巷將充分聯(lián)動政府及品牌資源，打造場景打卡、品牌促銷、文化展覽及實體演藝等活動，用靈活的非標運營來保持項目熱度。

大吉巷的下沉廣場

今年5月，《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》印發(fā)，對城市更新作出系統(tǒng)全面部署。該文件提出，要推動老舊街區(qū)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級、活力提升，因地制宜打造一批活力街區(qū)。改造提升商業(yè)步行街和舊商業(yè)街區(qū)，完善配套設(shè)施，優(yōu)化交通組織，提升公共空間品質(zhì)，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新消費場景，推動文旅產(chǎn)業(yè)賦能城市更新。

和靜表示，北京城市更新的多數(shù)地塊存在相對零散、面積較小的特點，沒有太多空間去做整體的配套考慮。大吉片區(qū)情況則有所不同，包括大吉巷在內(nèi)，大吉危改片區(qū)范圍較大，涉及住宅、辦公商業(yè)綜合體，傳統(tǒng)平房院落保護區(qū)等多種建筑功能。中海地產(chǎn)對該片區(qū)實施整體改造，通過各種功能的組合串聯(lián)，形成辦公、居住、商業(yè)、城市公園等系統(tǒng)有機的循環(huán)體系，同時為周邊城市配套提供有效補充，這對于城市更新而言，是一次非常好的實踐嘗試。

在業(yè)內(nèi)人士看來，北京城市更新項目大都由政府主導，在城市面貌改善、城市界面更新等片區(qū)煥新效果方面起到很大作用，但在土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)方式、經(jīng)營利用等方面也面臨一定限制。地產(chǎn)商或者說第三方主導的城市更新，除了關(guān)注片區(qū)煥新效果外，更加關(guān)注項目經(jīng)營平衡性以及運營可持續(xù)性，這種方式或許對未來探索城市更新方向更為有利，大吉巷的城市更新實踐可以給未來城市更新模式帶來一些有益的參考和借鑒。