李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

國家統計局最新數據顯示，2025年2月份，70個大中城市新房價格指數環比下跌0.1%，與上月持平，跌幅繼續在低位徘徊，相比本輪企穩前的-0.7%（去年9月）大幅收窄，同比降幅也由-5.4%收窄至-5.2%，跌幅連續4個月收窄。其中，一線城市新房價格指數自2023年6月以來連續3個月環比反彈，本月上漲0.1%；二、三線城市環比表現較弱，其中二線城市環比為0.0%（1月份為0.1%），三線城市環比下跌0.2%，跌幅比上月擴大0.1個百分點。

二手房方面，2月份70城二手住房價格環比下跌0.3%，跌幅與上月持平，連續4個月保持在-0.3%的水平上，相比于本輪企穩前的-0.9%（去年9月）大幅收窄，同比跌幅也由7.8%收窄至7.5%，降幅連續5個月收窄。其中，一線城市從1月的上漲0.1%轉為本月下跌0.1%，二線城市環比跌幅從1月份的-0.3%擴大到-0.4%；三線城市跌幅為0.4%，與上月持。

2月份，房價指數表現相對較弱，一方面在于，2月份恰逢春節假期，居民探親出游人數創下新高，90.2億人次的春運出行人次創下歷史新高，看房、買房人群相對較少，樓市活躍度季節性降低。wind統計的2月份30大城市新房成交下降22.6%，一二三線城市分別下降33.7%、12.8%、26.9%；另一方面，去年四季度商品房交易較為旺盛，部分需求在春節前的1月份釋放。同時，開發商在2月份新推盤比較少，多為2024年的尾盤，降價促銷力度大。

不過，部分重點城市房價止跌回穩態勢明顯。2月份，70個城市中有18個城市新房價格上漲，其中南京、深圳、上海等漲幅居前，多為此前連續上漲城市。其中，上海一直處于上漲態勢，近一年環比平均漲幅為0.45%；成都、南京連續4個月上漲，本月分別上漲0.3%和0.5%；深圳連續5個月上漲，新房環比漲幅由上月的0.2%擴大到0.4%，合肥由跌轉漲為0.2%。

二手房方面，深圳、?？凇⒊啥辑h比上漲，其中深圳和成都二手住房價格已經連續5個月上漲。可見，本輪推動商品房市場止跌回穩過程中，重點城市發揮了積極作用，有望帶動區域企穩。原因在于，深圳、成都等城市前期流入人口多，比如近十年深圳、成都常住人口分別增長522萬、711萬。同時，前期房價在高位運行制約需求釋放，近幾年房價持續回調過程中觀望情緒濃厚，積累了龐大的剛需。

近期樓市企穩的重點城市，比如深圳、上海、杭州、成都、合肥、南京等，這些城市不僅新增人口多，而且常住人口規模大，老市民的改善需求潛力也很大。近年來，紓困政策積極降低門檻、降低成本，對剛需和改善型購房的釋放效應都比較明顯。比如，貸款首付降至15%的歷史最低水平，按揭利率降至3.0%~3.3%的歷史最低水平，相比最高峰下降2個百分點左右。同時，目前的房價水平相比高峰明顯回調。由此，熱點城市剛性需求開始大規模釋放。比如，筆者所在的廣深地區，200萬~400萬元低總價二手房交易占比占主導，同比上升5~10個百分點。

同時，2024年以來改善型需求導向的“好房子”項目大量供應，剛性需求帶動二手房交易活躍同時，也促進了“賣舊買新”、二套房置業的改善型需求。根據克而瑞監測，1~2月份一線城市及合肥、成都和杭州等熱度城市，改善型新房銷售占比同比去年同期增長3~10個百分點不等。28個重點城市2月平均開盤去化率為33%，同比上升11個百分點，其中上海、深圳、成都、長沙、重慶、杭州等城市新推盤去化率在50%以上，同比上升30個百分點以上。新房和二手房交易活躍度提升、賣舊買新循環效率的提升，對房價格穩定有帶動作用。

國家統計局數據顯示，今年1~2月份，無論是上游的開發投資，還是下游的商品房銷售端，房地產市場的跌幅都明顯收窄。銷售端，1~2月份全國商品房銷售面積和銷售金額分別下跌5.1%和2.6%，不管是相比2024年全年還是2024年1~2月份，跌幅都明顯收窄。特別是，銷售金額的跌幅明顯比銷售面積要小，這是近期最大的變化。去年1~2月份，商品房銷售金額跌幅比銷售面積跌幅高了近9個百分點，意味著開發商在降價促銷，甚至以價換量。

但在今年1~2月份，這一局面扭轉了，主要在于中心區銷售占比增加，改善型的“好房子”項目銷售占比增加，新產品也受到市場歡迎。不管是穩定價格的角度，還是穩定預期以及順應和匹配需求，新房市場供給端變化已成為穩定市場的力量。今年1~2月份，全國新房銷售均價環比上漲2.7%，其中新房住宅價格同比上漲3.1%，均為2024年以來首次實現止跌反彈。

展望二季度及今年全年，各地最大的變化就是一大批改善型新盤入市，特別是密度較低、得房率較高、配套完善、品質優良、價格適宜的“好房子”項目。近期，住建部明確將住宅層高提高至不低于3米。住房供給側改革將引領和驅動基于美好人居的改善型時代到來，并帶動“賣舊買新”的置換需求；在需求端，國家加大了存量土地和在售新房收儲的力度，從源頭上解決庫存對于房企資金鏈的壓制，有助于推進保交付、穩定房屋價格和預期。

近日，中辦、國辦印發的《提振消費專項行動方案》中，在提高居民收入水平、扶持生育和教育、提高社會保障水平、扶持“一老一小”服務供給、促進大宗消費等方面提出了一攬子的激勵政策。這既是修復住房消費的基本面，解除住房消費的基礎制約，也能激發住房消費的潛力。值得注意的是，住房消費被置于大宗消費更新升級一欄中，意在住房回歸居住本源、大宗消費品本源。

當居民對房子的關注點從過去重視資產增值轉移到重視居住和生活品質上，就意味著住房成為內需的一部分或牽引器，“重投資、輕消費”的局面扭轉，將開啟住房消費新藍海。去年四季度以來，紓困房地產的政策目的，不在于拉升產業鏈，而在于讓住房成為真正的消費品。因此，未來基于消費升級的住房發展新時期將真正開啟，如保障房籌集，城中村、危舊房和老舊小區改造，二手房“以舊換新”“好房子”建設等。同時，更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策，也將助力包括住房在內的消費基礎夯實，這是房地產穩定的長效機制。