21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道 日前，天津發(fā)文對公積金政策進行調(diào)整，放寬在北京、河北購房提取公積金的條件，新增支持職工購買配售型保障房提取住房公積金。

近期各地公積金新政井噴，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，9月以來已有超110城對公積金政策進行優(yōu)化，包括提高公積金最高貸款額度，下調(diào)公積金貸款首付比例，支持“商轉(zhuǎn)公”，支持提取公積金付首付，擴大購房提取公積金范圍，加大公積金對多子女家庭、軍人、人才等特定群體購房支持力度，放寬公積金貸款和還款條件等。

中國社會科學院研究員、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，住房公積金已經(jīng)成為地方政府使用最為頻繁的政策工具，通過調(diào)整優(yōu)化住房公積金政策，釋放政策信號，提振市場信心，租購并舉支持繳存人解決住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

加大多樣化住房需求支持力度

提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例是近期各地常見的公積金政策優(yōu)化方向。

比如在提高貸款額度方面，金華、威海、漢中、舟山、濱州、紹興、福州等地10月以來均有相關(guān)政策推出，金華雙職工繳存住房公積金的，最高貸款額度提高30%，提高至130萬元；威海雙職工繳存公積金的，最高貸款額度從80萬元提高到100萬元。

在下調(diào)首付比例方面，本月沈陽、泰州、漢中將首套房、二套房公積金貸最低首付比例降至15%，蘇州、紹興將公積金貸最低首付比例統(tǒng)一為20%，金華將二套房首付比例降至20%，加大對購買改善性住房的支持力度。

為支持工薪收入群體等購買配售型保障性住房，9月以來天津、蘇州、普洱、昆明、福州、南寧、沈陽、溫州、哈爾濱、大連、黃石等地均出臺了針對性政策措施，主要涉及明確可用公積金購買配售型保障性住房、支持公積金支付首付、最低首付比例降低至15%、在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上進一步提高最高貸款額度等方面。比如10月15日，福州將公積金貸款購房的最低首付比例降低到20%，在此基礎(chǔ)上，購買保障性住房的最低首付比例可以再降低5個百分點。

為加大公積金對多子女家庭購房支持力度，近期天津、漢中、濱州、福州等地均有相關(guān)政策推出，上浮最高貸款限額或增加貸款限額倍數(shù)是各地最常見的政策方向，福州則直接在現(xiàn)有最高貸款限額基礎(chǔ)上，分別為二孩家庭和三孩家庭額外增加20萬元和40萬元的貸款額度，三孩雙繳存人家庭公積金最高貸款額度增至140萬元。除了多子女家庭之外，人才、軍人等群體也成為各地公積金新政重點支持群體。

近期支持公積金付首付的城市進一步增加，且部分城市支持提取配偶及雙方父母的公積金付首付。比如日前太原就發(fā)文，支持購買新建商品住房提取公積金支付購房款；10月23日，合肥則明確，在本人及配偶辦理提取住房公積金基礎(chǔ)上，支持雙方父母、子女提取住房公積金。

近期各地公積金政策優(yōu)化方向多樣，支持“商轉(zhuǎn)公”的城市進一步擴圍，使用公積金貸款和還款的條件也在繼續(xù)放寬，公積金成為各地調(diào)控樓市的高頻手段。

王業(yè)強對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，住房公積金是在職職工繳存的長期住房儲金。在房地產(chǎn)政策組合拳中，住房公積金制度作為一種兼具社會性、互助性與政策性的住房社會保障制度，在為職工提供住房保障，促進住房資源共享和優(yōu)化配置，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，與首付比例和房貸利率、限購限貸和稅收等政策相比，公積金政策屬地化特征更強，地方政府可以自主決策公積金貸款額度、公積金貸款發(fā)放對象、公積金貸款貼息、“商轉(zhuǎn)公”等政策內(nèi)容，公積金也因此成為地方政府偏好的政策類型。

公積金貸款利率有望下降

李宇嘉表示，當前各地使用公積金買房的職工有所減少，但公積金繳存在正常進行，公積金池子的水位比較高，這也成為各地公積金政策使用較多的一大原因。

據(jù)《全國住房公積金2023年年度報告》，2023年住房公積金實繳職工17454.68萬人，較上年增長2.8%，當年住房公積金繳存額34697.69億元，比上年增長8.65%。截至2023年末，公積金累計繳存總額291623.52億元，繳存余額100589.80億元，分別比上年末增長13.50%和8.80%。

而在提取方面，據(jù)前述報告，2023年公積金提取人數(shù)7620.10萬人，占實繳職工人數(shù)的43.66%，提取額26562.71億元，提取率76.55%，提取額和提取率較上年分別增長24.34%和9.66%。截至2023年末，住房公積金累計提取總額191033.72億元，占累計繳存總額的65.51%。

王業(yè)強認為，在房地產(chǎn)市場發(fā)生深刻變化的形勢下，迫切需要不斷加大政策調(diào)整創(chuàng)新力度，穩(wěn)步推進和完善住房公積金制度。要構(gòu)建配貸政策服務(wù)于自愿繳存機制設(shè)計，將新市民納入制度覆蓋范圍，更好地滿足新市民的基本住房需求；要全面落實因城施策要求，實行差別化資金使用政策，保障公平性，促進當?shù)刈》渴袌銎椒€(wěn)運行；要適應(yīng)城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型的需要，探索住房公積金使用方向，為發(fā)展租賃住房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供資金支持。

著眼當下，公積金貸款利率調(diào)整或更為迫切。目前5年期以上公積金貸款首套、二套房貸利率分別為2.85%和3.325%。

而在商貸方面，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累計調(diào)降125BP，各城市浮動加點數(shù)也有不同程度降低，商業(yè)貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄。實際上，10月21日央行公布新一期貸款市場報價利率之后，5年期以上LPR降至3.6%，商業(yè)貸款利率相應(yīng)下調(diào)，商貸利率“破3進2”成為普遍現(xiàn)象，部分城市商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率出現(xiàn)重合甚至“倒掛”。

王業(yè)強表示，隨著市場利率的下調(diào)，不少城市首套房貸利率與住房公積金貸款利率的差值進一步縮小，客觀上推動了住房公積金政策進一步優(yōu)化調(diào)整。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前房地產(chǎn)市場處于筑底重要階段，購房成本的降低是助力房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的重要舉措之一。預計公積金貸款利率也有望迎來下降，進一步降低購房者購房成本，帶動購房需求釋放。