21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道
北京住建委官方數(shù)據(jù)顯示，９月截至27日，北京二手房成交12658套，環(huán)比8月同期上漲45%，較去年9月同期相比上漲11%。
北京落地實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，樓市活躍度明顯上升，尤其是新政后一周，市場(chǎng)情緒高昂，后續(xù)雖有所回落，但9月成交量開了個(gè)好頭。
新政激發(fā)“賣一買一”置換需求
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，利好有過住房貸款記錄、置換家庭名下在京唯一房產(chǎn)的購(gòu)房群體，首付比例和貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)均由“二套”變“首套”。
麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月截至27日新增掛牌房源量和8月同期相比，增加超過7成。
從9月以來北京在售房源總庫(kù)存量變化來看，房屋面積越小，庫(kù)存增速越快，房屋樓齡越老，庫(kù)存增速越快。
“這表明，相當(dāng)一部分業(yè)主想抓住本輪政策和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，將持有的小戶型、老房齡、位置偏遠(yuǎn)的剛需型房源置換成居住體驗(yàn)更好的住房?！丙溙锓慨a(chǎn)分析師表示。
成交量沖高后有所回落
新政后的首個(gè)周末，北京二手房成交量迅速走高。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，新政后首個(gè)周末，北京某知名頭部中介的成交量大幅上漲，有資深中介透露，9月2日和9月3日，該品牌單日成交量達(dá)到了600多套，而今年4月以來，單日成交量多在100套左右，“飆升6倍”。
而首個(gè)周末快速釋放的成交，多是在政策落地前已多方比選、意向房源基本鎖定的客戶，政策寬松落地刺激其立刻下定。
隨著前期高意向客戶陸續(xù)成交，之后幾周成交量和高峰相比有所下降。
北京某知名頭部中介的成交數(shù)據(jù)顯示，該品牌在新政后第三個(gè)周末的成交量已經(jīng)回落到了400多套，雖然還未落到低谷，但已經(jīng)顯露疲態(tài)。
綜合來看，9月北京二手房市場(chǎng)的熱度和8月同期相比仍有明顯提高。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月截至27日帶看量和8月同期相比增長(zhǎng)38%，新政利好下需求逐步釋放。
業(yè)主價(jià)格預(yù)期回歸理性
衡量二手房市場(chǎng)的另一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)的變化。
新政后，業(yè)主預(yù)期經(jīng)歷了一個(gè)先升后降的過程。
一位持有北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)外“老破小”戶型的業(yè)主告訴記者，8月，他從中介那里了解到，北京二手房市場(chǎng)相當(dāng)冷淡，他那套房如果想出手，掛牌價(jià)要調(diào)低，成交價(jià)會(huì)比今年年初低20萬(wàn)元左右。
9月，隨著北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，意味著這位業(yè)主也像其他所有名下持有一套房的業(yè)主一樣，擁有了“賣出現(xiàn)有住房以獲得首套資格”的機(jī)會(huì)，該業(yè)主隨即趁市場(chǎng)起勢(shì)將房屋價(jià)格調(diào)高了10萬(wàn)元。
只是隨著時(shí)間推進(jìn)，中介不斷透露市場(chǎng)熱度較年初還是有差距，調(diào)高的掛牌價(jià)并不能轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交價(jià)，還有可能降低帶看量，該業(yè)主逐漸將預(yù)期價(jià)格再次調(diào)低。
類似的情況并非孤例。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政后第一個(gè)周末，調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月份相當(dāng)?shù)乃?。隨著市場(chǎng)趨勢(shì)逐漸清晰，業(yè)主預(yù)期逐步回歸理性。
當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房需求以換房為主導(dǎo)。麥田房產(chǎn)分析師指出，相比剛需首置，改善換房考慮的因素更多，決策周期拉長(zhǎng)，對(duì)于此次新政后需要“賣一買一”的置換客戶，需要先將現(xiàn)有房源掛牌出售后才能將需求釋放，因此新政后市場(chǎng)成交的升溫將是一個(gè)相對(duì)緩慢的過程。預(yù)計(jì)年底前，北京二手房市場(chǎng)節(jié)奏修復(fù)較為平緩，將呈現(xiàn)溫和升溫的態(tài)勢(shì)。
