21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

樓市走向，牽引全社會目光。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。關于房地產部分，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革化險。

其中，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”這一表述，被認為是對房地產市場的最新判斷，是理解房地產政策變化的核心內容，也表明央行貨幣政策司司長鄒瀾7月14日的表態并非無的放矢：考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究。

對樓市新形勢的判斷

在業內的理解中，樓市新形勢，指向房地產市場全面降溫，具體表現在居民按揭買房的積極性下降，對利率、貨幣寬松等金融政策的彈性下降，對未來市場預期發生改變，持有房產的意愿下降等。

國家統計局數據顯示，今年上半年，全國房地產開發投資5.9萬億元，同比下降7.9%，為年內最大降幅。同期，全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅連續兩個月擴大；商品房銷售額6.31萬億元，增長1.1%，增幅連續兩個月縮小。受銷售遇阻的影響，房地產企業到位資金增速降幅也有所擴大。此外，70個大中城市中，房價環比上漲的城市數量減少，環比下降的城市數量增多。

“這些趨勢性現象表明，房地產可能永久性地告別了大范圍過熱的走勢。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，行業和市場的重大變化，推動著管理政策也要發生根本性的改變，即從“防過熱”轉到“防過冷”。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，監管層對供求關系變化的定義，是理解后續市場走勢和政策走向的最關鍵內容。

從各地政策面來看，除核心城市以外，多數城市對房地產支持政策已經充分釋放，在目前的環境下，放寬包括一線城市在內的核心城市樓市限制性政策成為眾望所歸，釋放改善性住房需求仍有可操作空間。

未來政策走向

房地產業內人士普遍認為，中央此次表態，或意味著后續房地產相關政策將從提振需求和防控風險兩個方面加速落實。

58安居客研究院院長張波指出，優化房地產政策的方向被重點提及，結合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年市場（繼續）適度放松的調控政策會陸續出臺，此前關注的一二線熱點城市限購放松相關政策出臺的概率也在進一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關注的熱點城市“認房又認貸”政策調整的概率也在不斷增大。

同時，監管層不但關注房地產開發企業所涉及的金融風險，對于相關的地方債務風險也進一步強調，預計后續會強調出臺落地性執行方案。

李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，二季度以來商品房市場下滑明顯，企穩態勢不足，基于托底的需要，預計下半年會在熱點城市優化限購政策執行范圍、優化“認房又認貸”、降低按揭利率等方面，繼續進行因城施策的優化，熱點城市外圍區域可能松綁限購，非熱點城市可能調整“認房又認貸”為“認房不認貸”。

但要注意的是，需求端政策并不意味著“刺激”樓市，監管層對房地產采取的相關舉措，更趨近于防止風險擴大。

李宇嘉認為，“防風險”意味著適時調整優化政策，加快推進保交樓，房企風險處置等，對沖行業下行。包括通過降低LPR、熱點城市優化行政措施等，繼續支持剛需和改善型需求，以托底市場，防范過快下行；也包括降低二手房交易成本等，促進良性循環；還包括加快推進存量盤活，既能把資源利用起來，也能避免價格持續下跌。

一位國有房企北京負責人也提醒：“不要期望有史詩級的救市政策。”

此外，本次政治局會議表述中對于保障性住房的關注度并未降低，結合此前國務院常務會議城中村改造的相關支持舉措，張波認為，下一步，多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動社會投資來共同建設保障性住房，這類政策的力度會進一步增強。

李宇嘉也補充說，下半年的政策選項還包括，保障性住房供給加速，特別是保租房大規模籌集建設、分配等；也包括加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市、體面居住的問題，釋放他們的消費潛力；還包括老舊小區改造，釋放存量居民提升住房品質的潛力。