記者/ 李惠琳  編輯/ 譚璐

房企的第二個債務集中兌付期到來。

 進入7月，不少房企都在積極自救，合景泰富是其中之一。

7月19日，合景泰富已兌付華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券，合計兌付本息18.17億元。

評級機構惠譽稱，合景泰富在尋求整體出售寫字樓，用以償還即將到期的債務。

企業(yè)預警通顯示，合景泰富在9月份將有3筆境外美元債到期，合計9億美元。最近一筆債務到期是9月6日。

這意味著，留給它籌錢的時間，還有一個半月。

銷售回暖

合景泰富以開發(fā)豪宅見長，27年前從華南起步，很長時間里一直保持低調姿態(tài)。

直到2017年立下“三年千億”的目標后，合景泰富才加快擴張節(jié)奏，規(guī)模與日俱增， 并在2020年順利闖入千億房企陣營。

合景泰富董事局主席孔健岷曾以37億美元的財富，位列《2019年福布斯全球富豪榜》第807名。

（合景泰富集團董事局主席孔健岷）

去年開始，房地產(chǎn)市場量價齊跌，合景泰富是少數(shù)銷售額保持增長的房企，全年銷售金額1038億元，同比微增0.2%，完成年度目標86.6%。

只是，總體業(yè)績還是出現(xiàn)下滑，收入同比減少19.83%至238.44億元，凈利潤同比減少63.73%至24.21億元。

被寄予厚望的銷售端，有待市場回暖。2022年上半年，合景泰富預售額為262.28億元，同比下跌53.3%，這無疑會加大營運現(xiàn)金流壓力。

好在，在今年合景泰富1600億元可售貨值中，一、二線城市占比95%。市場需求大、反彈速度快，去化能力強，具有一定的抗風險能力。

6月開始，房地產(chǎn)回暖信號明顯，豪宅市場率先反彈，合景泰富的銷售也在回升，當月預售額為46.81億元，環(huán)比增長13.59%。

以合景泰富位于廣州天河區(qū)的高端住宅臻頤府為例，主推200平米以上的大平層，6月份新樓棟加推后，一周內(nèi)成交約6億元。

（臻頤府效果圖）

為了快速回籠資金，合景泰富也使出降價的招數(shù)。一位房產(chǎn)經(jīng)紀告訴《21CBR》記者，臻頤府最初開盤價是每平米13萬元左右，現(xiàn)在降到9萬元左右。

惠譽預計，合景泰富2022 年的合同銷售額將下降25%-30%至770 億元，低于管理層預計的 900億元。

6月10日，惠譽就將合景泰富的評級從B下調至B-，并列為負面觀察狀態(tài)。

7月19日，有消息稱，合景泰富已主動提出，撤銷惠譽長期發(fā)行人信用評級。因為合景泰富認為，近期惠譽對中國房地產(chǎn)市場的評價和預期過于悲觀。

積極償債

過去幾年激流勇進，合景泰富規(guī)模高漲，負債也在不斷攀升。

截至2021年末，負債總額達到1725.47億元，一年內(nèi)償還的銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債累計203億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為77.15億元。

合景泰富一直積極應對債務償付，僅今年一季度就兌付了境內(nèi)債券本息累計17.651億元，境外美元債2.5億美元。

苦撐至今，手頭也不寬裕。上述房產(chǎn)經(jīng)紀告訴記者，合景泰富經(jīng)紀人的傭金還未結算，目前欠了貝殼找房1700多萬元。

下半年的資金壓力會更大，9月份開始，合景泰富將要陸續(xù)支付68億元的賬單。

企業(yè)預警通的數(shù)據(jù)顯示，2022年內(nèi)，合景泰富還有4筆債務到期，其中9月份壓力最大，有3筆境外美元債到期，合計9億美元。最早一筆是9月6日到期，金額為1億美元，票面利率6%。

另外，12月17日還有一筆8億元人民幣的國內(nèi)公司債到期，票面利率6.15%。

對于9月到期的債券，合景泰富管理層表示，已進行了多方面安排。公司已獲得足夠美金債發(fā)行額度，將選擇適當時間再融資。

若再融資窗口持續(xù)關閉，將使用境外項目銷售回款償還，目前境內(nèi)外跨境資金池額度在50億元左右。

事實上，變賣物業(yè)資產(chǎn)也是合景泰富的自救手段之一。

惠譽披露，合景泰富出售寫字樓，可能會籌集55億至57億元人民幣，用于償還即將到期的債務，今年4月已出售一棟13億元貨值的寫字樓。

隨后，合景泰富解釋，出售寫字樓是原定安排，自2017年開始就在出售部分具有競爭優(yōu)勢的項目，如上海后灘寫字樓、廣州生物島寫字樓、北京通州寫字樓等。

這些寫字樓項目總價值超過80億元。為此，公司在年初組建了大客戶銷售團隊，促進整售式大單項目。

年報顯示，合景泰富擁有寫字樓10座，2021年實現(xiàn)了88%的整體出租率。這些進入收成期的寫字樓項目出售后，可以補充現(xiàn)金流，獲得更多周轉空間。

擴張放緩

艱難時期，非住宅業(yè)務不僅能用來救急，也帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。

合景泰富自2003年開始開發(fā)投資型物業(yè)，試圖打造第二增長曲線?？捉♂涸f，“每年都會拿出銷售回款的7%來建設投資物業(yè)”。

合景泰富在一二線城市累計開業(yè)45個投資性物業(yè)，除了10個寫字樓項目，還有10個商場和25個酒店。

2021年，合景泰富全年租金收入為19億元，同比增長31%。其中，酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%，提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

合景泰富對于投資型項目寄予厚望，認為將與物業(yè)開發(fā)形成“雙輪驅動”。不過，目前投資性物業(yè)的收入貢獻較小，占比不到8%。

原本，合景泰富打算擴張商業(yè)版圖，去年曾表示，未來5年籌開26個新項目，并挖來曾在凱德任職10年的凱德華東總經(jīng)理林建瑞，擔任商業(yè)資管板塊CEO。

然而，主業(yè)受困，商業(yè)板塊擴張步調放緩，原計劃在2021年底開業(yè)的廣州知識城悠方商場延遲至今年4月才開業(yè)。 

為了節(jié)省開支，合景泰富進行了人員收縮，同時也趁機升級高層次人才。

據(jù)行業(yè)自媒體稱，今年以來，合景泰富從龍湖、中海挖來了至少5名高管，入職崗位包括集團工程中心總經(jīng)理、商業(yè)建設公司聯(lián)席總經(jīng)理、集團營銷總經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)理等。

只是，地產(chǎn)市場修復有待時日，商業(yè)板塊輸血有限，合景泰富要跨過眼前的資金關口，還得費不少功夫。