“本案系商品房買賣按揭貸款，由于目前樓盤爛尾情況較多，按揭貸款逾期、拒付情況普遍存在，一旦確定借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，勢(shì)必引起其他借款人效仿，將嚴(yán)重?fù)p害申請(qǐng)人的合法權(quán)益。”

上述這段話，是農(nóng)業(yè)銀行福安市支行在2019年向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹徴?qǐng)求中所提。

因開發(fā)商逾期未交房，農(nóng)行福安市支行與陳某基于該期房簽訂的按揭貸款合同糾紛顯現(xiàn)，糾紛歷經(jīng)2年，一審、二審法院均判決支持解除相關(guān)合同，同時(shí)陳某無(wú)需對(duì)剩余貸款承擔(dān)償還責(zé)任，再審法院亦駁回了銀行的再審申請(qǐng)。

如今，在一片斷供聲中，銀行的按揭貸業(yè)務(wù)被推上了風(fēng)口浪尖。

“假如樓盤長(zhǎng)期爛尾、開發(fā)商無(wú)力復(fù)工，業(yè)主可以以開發(fā)商無(wú)力履行合同主要債務(wù)、業(yè)主購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，行使購(gòu)房合同的法定解除權(quán)。”7月13日，上海申倫律師事務(wù)所律師夏海龍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《商品房買賣合同解釋》）有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房合同被解除后，業(yè)主可以請(qǐng)求解除貸款合同。購(gòu)房合同、貸款合同均被解除后，開發(fā)商就應(yīng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還銀行和業(yè)主。

同時(shí)，夏海龍指出，建議業(yè)主在解除合同之前不要擅自斷供，如果業(yè)主單方斷供，銀行有可能以業(yè)主違約為由先解除合同追究違約責(zé)任并處置資產(chǎn)繼續(xù)追償，導(dǎo)致業(yè)主處于不利地位。

逾期交付后斷供

2014年5月7日，陳某與丈夫決定共同購(gòu)買福安市賽岐鎮(zhèn)高速公路出口處“凱旋一品”的一套房產(chǎn)，并與開發(fā)商福建沛豐房地產(chǎn)有限公司（下稱“沛豐公司”）簽訂了《商品房買賣合同》（下稱“買賣合同”）。

買賣合同顯示，該套房屋總價(jià)款為630372元，陳某夫婦應(yīng)于簽訂買賣合同之日支付首付款，余款44萬(wàn)元辦理銀行按揭。

同時(shí)約定：“出賣人應(yīng)在2016年9月30日前將符合條件的商品房交付給買受人使用；逾期交付超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的1%向買受人支付違約金。”

買賣合同簽訂后，陳某夫婦于2014年7月8日支付了首付款190372元、專項(xiàng)維修資金9507元、契稅10542.58元、個(gè)人抵押貸款房屋綜合保險(xiǎn)金1558元。

2015年1月26日，陳某、沛豐公司與農(nóng)行福安支行簽訂一份《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》（下稱“借款合同”），約定：陳某向農(nóng)行福安支行貸款44萬(wàn)元；用途為購(gòu)買上述房產(chǎn)；貸款期限15年。

該貸款由沛豐公司提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，陳某夫婦提供抵押擔(dān)保，抵押物為上述房產(chǎn)，于2015年1月30日辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。

借款合同簽訂后，農(nóng)行福安支行依約于2015年2月3日向陳某發(fā)放貸款44萬(wàn)元。同年3月起，陳某逐月向農(nóng)行福安支行償還貸款，也就是月供。

行至2016年9月30日，沛豐公司并未按約交房，陷入了延期交付階段。

眼見著沛豐公司承諾延期交房后再度逾期，且工程一直未繼續(xù)施工，2017年6月，陳某開始斷供，并將沛豐公司與農(nóng)行福安支行告上福建省福安市人民法院，提出解除買賣合同、借款合同等訴求。

隨后，農(nóng)行福安支行進(jìn)行了反訴。

“陳某夫婦從2017年6月2日未按合同約定履行還款義務(wù)，至起訴時(shí)，陳某夫婦尚欠借款本金396307.24及利息、罰息、復(fù)利8876.94元。”農(nóng)行福安支行向法院提出，陳某夫婦請(qǐng)求解除買賣合同沒(méi)有法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回陳某夫婦的訴訟請(qǐng)求；買賣合同是否解除，陳某夫婦均應(yīng)償還農(nóng)行福安支行借款本金及利息、罰息、復(fù)利。

2017年9月4日，法院對(duì)上述商品房銷售合同糾紛一案進(jìn)行立案。

支持解除合同

庭審上，福建省福安市人民法院認(rèn)定，買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)，因買賣合同約定逾期交房超過(guò)90日后，陳某夫婦有權(quán)解除合同，故支持陳某夫婦訴請(qǐng)解除其與沛豐公司簽訂的買賣合同。

同時(shí)，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

“因本案買賣合同已解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故陳某夫婦訴請(qǐng)解除其與農(nóng)行福安支行簽訂的借款合同，本院予以支持。”福建省福安市人民法院稱，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

針對(duì)農(nóng)行福安支行反訴中要求陳某夫婦對(duì)剩余未償還貸款及利息承擔(dān)連帶責(zé)任這一主張，法院則不予支持。

福建省福安市人民法院認(rèn)為，買賣合同和借款合同均已解除，陳某雖系貸款合同的借款人，但最終取得貸款款項(xiàng)的主體系沛豐公司，故銀行剩余貸款及利息依法應(yīng)由最終受益人即沛豐公司負(fù)責(zé)償還。

一審判決后，農(nóng)行福安支行向福建省寧德市中級(jí)人民法院提出上訴，要求改判陳某夫婦、沛豐公司連帶返還借款本金396307.24元及利息。

“一審判決沒(méi)有判決陳某夫婦承擔(dān)還款責(zé)任屬于適用法律錯(cuò)誤。”農(nóng)行福安支行在上訴中稱，借款合同注明的借款人為陳某，其對(duì)本案借款應(yīng)負(fù)有還款義務(wù)，一審判決沛豐公司返還借款本金及利息固然正確，但《商品房買賣合同解釋》中并沒(méi)有排除借款人的還款義務(wù)。根據(jù)合同相對(duì)性的原理，陳某作為實(shí)際借款人，也應(yīng)對(duì)借款及利息承擔(dān)還款責(zé)任。

對(duì)此，二審法院認(rèn)為，購(gòu)房人是否負(fù)有返還未清償部分的貸款義務(wù)，法律并無(wú)明確規(guī)定，就本案而言，房屋買賣合同、按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致，購(gòu)房人對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)。一審判決結(jié)果符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條第二款之應(yīng)有之義，應(yīng)予維持。

二審判決后，農(nóng)行福安支行還是不服，繼續(xù)主張“《商品房買賣合同解釋》并沒(méi)有排除借款人的還款義務(wù)”這一觀點(diǎn)，向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛谑潜愠霈F(xiàn)了本文開頭的訴請(qǐng)。

基于商品房按揭貸款合同的特殊性，買受人以所購(gòu)商品房作為貸款合同的抵押擔(dān)保，所貸款項(xiàng)由銀行直接劃付給出賣人。福建高院認(rèn)為，本案系因出賣人沛豐公司違約導(dǎo)致商品房買賣合同及按揭貸款合同解除，買受人因商品房買賣合同解除無(wú)法最終取得案涉商品房的所有權(quán)，而出賣人將繼續(xù)掌控建成或未建成的案涉商品房，且出賣人已實(shí)際占有貸款，故原審判決出賣人沛豐公司承擔(dān)返還貸款的責(zé)任，符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條的規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢發(fā)現(xiàn)，該案例的判決思路是當(dāng)前法院處理類似糾紛的普遍思路。

2020年，最高人民法院在審理類似案件中便指出，因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購(gòu)房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

如借款合同相關(guān)格式條款要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，則認(rèn)定為明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任，該格式條款無(wú)效，對(duì)購(gòu)房者不具有拘束力。