“本案系商品房買賣按揭貸款,由于目前樓盤爛尾情況較多,按揭貸款逾期、拒付情況普遍存在,一旦確定借款人不承擔(dān)還款責(zé)任,勢(shì)必引起其他借款人效仿,將嚴(yán)重?fù)p害申請(qǐng)人的合法權(quán)益。”
上述這段話,是農(nóng)業(yè)銀行福安市支行在2019年向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹徴?qǐng)求中所提。
因開發(fā)商逾期未交房,農(nóng)行福安市支行與陳某基于該期房簽訂的按揭貸款合同糾紛顯現(xiàn),糾紛歷經(jīng)2年,一審、二審法院均判決支持解除相關(guān)合同,同時(shí)陳某無(wú)需對(duì)剩余貸款承擔(dān)償還責(zé)任,再審法院亦駁回了銀行的再審申請(qǐng)。
如今,在一片斷供聲中,銀行的按揭貸業(yè)務(wù)被推上了風(fēng)口浪尖。
“假如樓盤長(zhǎng)期爛尾、開發(fā)商無(wú)力復(fù)工,業(yè)主可以以開發(fā)商無(wú)力履行合同主要債務(wù)、業(yè)主購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由,行使購(gòu)房合同的法定解除權(quán)。”7月13日,上海申倫律師事務(wù)所律師夏海龍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱《商品房買賣合同解釋》)有關(guān)規(guī)定,購(gòu)房合同被解除后,業(yè)主可以請(qǐng)求解除貸款合同。購(gòu)房合同、貸款合同均被解除后,開發(fā)商就應(yīng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還銀行和業(yè)主。
同時(shí),夏海龍指出,建議業(yè)主在解除合同之前不要擅自斷供,如果業(yè)主單方斷供,銀行有可能以業(yè)主違約為由先解除合同追究違約責(zé)任并處置資產(chǎn)繼續(xù)追償,導(dǎo)致業(yè)主處于不利地位。
逾期交付后斷供
2014年5月7日,陳某與丈夫決定共同購(gòu)買福安市賽岐鎮(zhèn)高速公路出口處“凱旋一品”的一套房產(chǎn),并與開發(fā)商福建沛豐房地產(chǎn)有限公司(下稱“沛豐公司”)簽訂了《商品房買賣合同》(下稱“買賣合同”)。
買賣合同顯示,該套房屋總價(jià)款為630372元,陳某夫婦應(yīng)于簽訂買賣合同之日支付首付款,余款44萬(wàn)元辦理銀行按揭。
同時(shí)約定:“出賣人應(yīng)在2016年9月30日前將符合條件的商品房交付給買受人使用;逾期交付超過(guò)90日后,買受人有權(quán)解除合同,買受人解除合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款,并按買受人已付款的1%向買受人支付違約金。”
買賣合同簽訂后,陳某夫婦于2014年7月8日支付了首付款190372元、專項(xiàng)維修資金9507元、契稅10542.58元、個(gè)人抵押貸款房屋綜合保險(xiǎn)金1558元。
2015年1月26日,陳某、沛豐公司與農(nóng)行福安支行簽訂一份《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》(下稱“借款合同”),約定:陳某向農(nóng)行福安支行貸款44萬(wàn)元;用途為購(gòu)買上述房產(chǎn);貸款期限15年。
該貸款由沛豐公司提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保,陳某夫婦提供抵押擔(dān)保,抵押物為上述房產(chǎn),于2015年1月30日辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。
借款合同簽訂后,農(nóng)行福安支行依約于2015年2月3日向陳某發(fā)放貸款44萬(wàn)元。同年3月起,陳某逐月向農(nóng)行福安支行償還貸款,也就是月供。
行至2016年9月30日,沛豐公司并未按約交房,陷入了延期交付階段。
眼見著沛豐公司承諾延期交房后再度逾期,且工程一直未繼續(xù)施工,2017年6月,陳某開始斷供,并將沛豐公司與農(nóng)行福安支行告上福建省福安市人民法院,提出解除買賣合同、借款合同等訴求。
隨后,農(nóng)行福安支行進(jìn)行了反訴。
“陳某夫婦從2017年6月2日未按合同約定履行還款義務(wù),至起訴時(shí),陳某夫婦尚欠借款本金396307.24及利息、罰息、復(fù)利8876.94元。”農(nóng)行福安支行向法院提出,陳某夫婦請(qǐng)求解除買賣合同沒(méi)有法律依據(jù),請(qǐng)求駁回陳某夫婦的訴訟請(qǐng)求;買賣合同是否解除,陳某夫婦均應(yīng)償還農(nóng)行福安支行借款本金及利息、罰息、復(fù)利。
2017年9月4日,法院對(duì)上述商品房銷售合同糾紛一案進(jìn)行立案。
支持解除合同
庭審上,福建省福安市人民法院認(rèn)定,買賣合同合法有效,雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù),因買賣合同約定逾期交房超過(guò)90日后,陳某夫婦有權(quán)解除合同,故支持陳某夫婦訴請(qǐng)解除其與沛豐公司簽訂的買賣合同。
同時(shí),根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第二十四條規(guī)定,因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。
“因本案買賣合同已解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn),故陳某夫婦訴請(qǐng)解除其與農(nóng)行福安支行簽訂的借款合同,本院予以支持。”福建省福安市人民法院稱,合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。
針對(duì)農(nóng)行福安支行反訴中要求陳某夫婦對(duì)剩余未償還貸款及利息承擔(dān)連帶責(zé)任這一主張,法院則不予支持。
福建省福安市人民法院認(rèn)為,買賣合同和借款合同均已解除,陳某雖系貸款合同的借款人,但最終取得貸款款項(xiàng)的主體系沛豐公司,故銀行剩余貸款及利息依法應(yīng)由最終受益人即沛豐公司負(fù)責(zé)償還。
一審判決后,農(nóng)行福安支行向福建省寧德市中級(jí)人民法院提出上訴,要求改判陳某夫婦、沛豐公司連帶返還借款本金396307.24元及利息。
“一審判決沒(méi)有判決陳某夫婦承擔(dān)還款責(zé)任屬于適用法律錯(cuò)誤。”農(nóng)行福安支行在上訴中稱,借款合同注明的借款人為陳某,其對(duì)本案借款應(yīng)負(fù)有還款義務(wù),一審判決沛豐公司返還借款本金及利息固然正確,但《商品房買賣合同解釋》中并沒(méi)有排除借款人的還款義務(wù)。根據(jù)合同相對(duì)性的原理,陳某作為實(shí)際借款人,也應(yīng)對(duì)借款及利息承擔(dān)還款責(zé)任。
對(duì)此,二審法院認(rèn)為,購(gòu)房人是否負(fù)有返還未清償部分的貸款義務(wù),法律并無(wú)明確規(guī)定,就本案而言,房屋買賣合同、按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致,購(gòu)房人對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)。一審判決結(jié)果符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條第二款之應(yīng)有之義,應(yīng)予維持。
二審判決后,農(nóng)行福安支行還是不服,繼續(xù)主張“《商品房買賣合同解釋》并沒(méi)有排除借款人的還款義務(wù)”這一觀點(diǎn),向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛谑潜愠霈F(xiàn)了本文開頭的訴請(qǐng)。
基于商品房按揭貸款合同的特殊性,買受人以所購(gòu)商品房作為貸款合同的抵押擔(dān)保,所貸款項(xiàng)由銀行直接劃付給出賣人。福建高院認(rèn)為,本案系因出賣人沛豐公司違約導(dǎo)致商品房買賣合同及按揭貸款合同解除,買受人因商品房買賣合同解除無(wú)法最終取得案涉商品房的所有權(quán),而出賣人將繼續(xù)掌控建成或未建成的案涉商品房,且出賣人已實(shí)際占有貸款,故原審判決出賣人沛豐公司承擔(dān)返還貸款的責(zé)任,符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條的規(guī)定,并無(wú)不當(dāng)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢發(fā)現(xiàn),該案例的判決思路是當(dāng)前法院處理類似糾紛的普遍思路。
2020年,最高人民法院在審理類似案件中便指出,因出賣人(開發(fā)商)未按照約定期限交付房屋,致使案涉商品房預(yù)售合同解除,借款合同、抵押合同因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除,應(yīng)由出賣人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人(貸款銀行)和買受人(購(gòu)房者),而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。
如借款合同相關(guān)格式條款要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款,則認(rèn)定為明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任,該格式條款無(wú)效,對(duì)購(gòu)房者不具有拘束力。