21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者李愿 北京報(bào)道 在多輪利好政策支持之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況未見(jiàn)明顯改善，央行、銀保監(jiān)會(huì)祭出“大招”。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱(chēng)《通知》）顯示，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就說(shuō)首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。

《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

“4月29日政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)偏弱，通過(guò)降低住房貸款利率，有利于降低住房購(gòu)置成本，有利于刺激需求邊際改善。”中泰證券研究所政策專(zhuān)題組負(fù)責(zé)人楊暢分析稱(chēng)，同時(shí)降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差，并在刺激需求同時(shí)堅(jiān)持“房住不炒”。

據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫

5月13日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶(hù)貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。

“疫情影響下，線下看房需求及餐飲、消費(fèi)等接觸類(lèi)服務(wù)需求驟降，導(dǎo)致居?貸款明顯少增。”中國(guó)銀行研究院研究員梁斯分析稱(chēng)。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也表示，4月居民貸款負(fù)增2170億，繼今年2月后再度出現(xiàn)單月負(fù)增局面，背后的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在降溫。

數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，30個(gè)大中城市商品房成交面積、成交套數(shù)為816. 86萬(wàn)平方米、7.75萬(wàn)套，同比分別大幅下降54.24%和53.55%，延續(xù)了3月份的下行態(tài)勢(shì)，且下降幅度為2020年3月份以來(lái)最大。

野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺在2022清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上分析稱(chēng)，目前房地產(chǎn)新房銷(xiāo)售幾乎是腰斬的狀態(tài)，影響了地方政府的收入，對(duì)基層政府穩(wěn)定的運(yùn)行和基建投資造成壓力，“各地也出臺(tái)了很多政策，但是銷(xiāo)售起不來(lái)，說(shuō)明目前傳導(dǎo)機(jī)制的問(wèn)題。”

“當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的突出表現(xiàn)是債務(wù)危機(jī)和疫情風(fēng)險(xiǎn)相疊加，頭部民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍然在繼續(xù)，其中二季度大量房企美元債到期成為又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。”央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授盛松成在上述論壇上表示，并建議繼續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控，比如說(shuō)限售、限貸、限購(gòu)、利率，適當(dāng)延長(zhǎng)去杠桿周期，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等，“但是重點(diǎn)城市的放松仍然需要謹(jǐn)慎。”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌也認(rèn)為，當(dāng)前貨幣政策重點(diǎn)應(yīng)該是降低房貸利率，推動(dòng)房貸利率的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，把利率真正給降下去，把大家買(mǎi)房的成本給降下去，這樣的話對(duì)提升住房銷(xiāo)售，改善房企現(xiàn)金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。“有一種擔(dān)心就是降低利率會(huì)不會(huì)刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。我們不能排除這種可能，但是我們應(yīng)該看到現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲分化程度很高，大部分城市面臨了銷(xiāo)售房?jī)r(jià)不景氣，只有極個(gè)別的大城市可能有房?jī)r(jià)上漲的壓力。”

帶來(lái)多方面重大利好

《通知》明確，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國(guó)+地方+銀行”三層確定機(jī)制。也就是說(shuō)，地方可以自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國(guó)下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

“3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。”早在4月14日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上介紹。

央行日前發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率為4.65%，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%。楊暢表示，自2021年1月以來(lái)，首套房與二套房貸款市場(chǎng)平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個(gè)人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險(xiǎn)更低，但承受了較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，金融部門(mén)下調(diào)首套普通自住房貸款利率充分體現(xiàn)了金融部門(mén)對(duì)于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，其會(huì)產(chǎn)生多方面的重要影響：

• 一是有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購(gòu)房落實(shí)優(yōu)惠政策；

• 二是有助于引導(dǎo)房企積極推盤(pán)和銷(xiāo)售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)房企積極銷(xiāo)售，充分帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情的活躍；

• 三是有助于進(jìn)一步降低購(gòu)房者的成本，同時(shí)結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)房壓力的減少，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購(gòu)等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件；

• 四是有助于各地基于實(shí)際情況開(kāi)展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場(chǎng)交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開(kāi)展更寬松的房貸政策。