記者/ 李惠琳  編輯/ 譚璐

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

68歲的王健林，忽然以“白武士”的姿態(tài)出現(xiàn)，一周之內(nèi)，萬達(dá)接盤兩家房企的商業(yè)項(xiàng)目。

先是3月28日，萬達(dá)集團(tuán)聯(lián)手鑫苑集團(tuán)，在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域合作；緊接著 4月1日，珠海萬達(dá)商管又接下建業(yè)集團(tuán)的全部商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)。

更早一點(diǎn)的2月份，萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)還接管了一家山西房企田森集團(tuán)的商業(yè)項(xiàng)目。

回望5年前，萬達(dá)深陷債務(wù)困境，王健林?jǐn)啾矍笊鲀r(jià)637億割掉萬達(dá)76間酒店、13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)。那一次，接盤者是融創(chuàng)和富力。

5年后，還清了數(shù)千億負(fù)債，王健林變成的那個(gè)向同行伸出援手的人。

出手接盤

萬達(dá)近期合作的三家房企，河南地產(chǎn)一哥建業(yè)集團(tuán)的名氣最大。其掌門人66歲的胡葆森與68歲的王健林，同崛起于地產(chǎn)大時(shí)代，私交不淺。

2017年的一個(gè)公開場(chǎng)合，當(dāng)外界質(zhì)疑萬達(dá)甩賣酒店的舉措時(shí)，胡葆森說，“他（指王健林）積極甩這些資產(chǎn)也是為了執(zhí)行轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”，并稱“在中國房地產(chǎn)界，論戰(zhàn)略執(zhí)行力和戰(zhàn)術(shù)紀(jì)律，王總當(dāng)之無愧是排在第一位的。”

2018年，商業(yè)地產(chǎn)投資升溫，胡葆森還親自帶隊(duì)到北京的萬達(dá)總部取經(jīng)。

如今，老友受困，王健林出手相助。

建業(yè)以住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，2021年受汛情和地產(chǎn)寒冬的雙重沖擊，業(yè)績(jī)大受影響。2021年其合約銷售額為601億元，同比減少12%，營收約420億元，同比下跌3.1%，公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利約為6億元，同比下跌66.4%。

壓力更多集中在償債端。截至2021年底，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款的總值約為98億元，凈借貸總額約121億元，凈借貸比率為94.9%。

2022年8月，建業(yè)地產(chǎn)還有一筆總額5億元的美元債到期。因此，收縮架構(gòu)，盤活資產(chǎn)成為頭等大事。

建業(yè)擬將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，合作期限為10年，建業(yè)有可能從萬達(dá)獲得7億元。

另外一家房企鑫苑集團(tuán)，是首批赴美上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)，老板張勇與王健林也有些淵源。

近幾年鑫苑的房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)幾乎停滯，2021上半年，地產(chǎn)收入22.35億元，利潤(rùn)總額虧損4.3億元，年報(bào)至今難產(chǎn)。

張勇曾試圖復(fù)制萬達(dá)模式，先后引入萬達(dá)高管王信琦和張立洲。不過，學(xué)徒難做，恰遭房產(chǎn)主業(yè)受困，鑫苑干脆投靠“師傅”，展開戰(zhàn)略合作。

此外，萬達(dá)接管的田森集團(tuán)的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營情況不太樂觀。公告顯示，該項(xiàng)目開業(yè)兩年來嚴(yán)重虧損，無法繼續(xù)經(jīng)營。將商業(yè)項(xiàng)目出租給萬達(dá)商管，不僅能止損，還能獲得一筆回籠資金，不失為一種選擇。

順勢(shì)擴(kuò)張

王健林此時(shí)出手，除了人情，背后的底氣在于萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大連萬達(dá)商業(yè)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

2021年2月，萬達(dá)集團(tuán)又宣布全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，向第三方項(xiàng)目輸出管理和服務(wù)。

緊接著當(dāng)年3月，引入珠海國資委30億戰(zhàn)投，單獨(dú)分拆運(yùn)營管理板塊，以珠海萬達(dá)商管的新面貌出現(xiàn)。如今，這家新公司正在港交所沖刺上市。

萬達(dá)商管的核心資產(chǎn)是萬達(dá)廣場(chǎng)。截至2021年6月30日，管理380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)5420萬平方米。根據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，在商業(yè)運(yùn)營服務(wù)公司中，按在管建筑面積計(jì)算，萬達(dá)商業(yè)居全球第一，在中國超過第二名至第十名的總和。

（來源：萬達(dá)官網(wǎng)）

王健林治下的萬達(dá)商管，不賺賣地差價(jià)，賺租金和服務(wù)的錢。其收入來自三方面：商業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)。2021年上半年，收入為106.36億元。

按照管理方式不同，萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式分為兩種：委托管理、租賃運(yùn)營。前者主要由母公司大連萬達(dá)商業(yè)自持的項(xiàng)目為主，后者主要應(yīng)用于第三方項(xiàng)目。

建業(yè)等房企向萬達(dá)商管托管商業(yè)項(xiàng)目，屬于后者。就單個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)而言，租賃運(yùn)營比委托管理多一項(xiàng)商戶租金收入。

這幾年，萬達(dá)商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量增至106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%，接近三分之一。現(xiàn)擁有的162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，133個(gè)由獨(dú)立第三方持有。

其中，來自第三方項(xiàng)目的收入貢獻(xiàn)也明顯提升。2018年租賃運(yùn)營模式的收入占總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。

在地產(chǎn)下行周期，地產(chǎn)同行紛紛甩賣資產(chǎn)，恰成為王老板擴(kuò)張生意版圖的好時(shí)機(jī)。

上述商業(yè)項(xiàng)目中，建業(yè)的較為優(yōu)質(zhì)。官網(wǎng)顯示，包括凱旋廣場(chǎng)、凱旋匯、百城天地、商業(yè)街區(qū)等，為河南省18個(gè)地市、近500萬平方米的社區(qū)商業(yè)、特色主題街區(qū)、城市綜合體提供服務(wù)。

總體規(guī)模不大，發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)。2021年，建業(yè)的物業(yè)租賃收入約2.03億元，同比增幅達(dá)46.4%。保守估算，10年，這些項(xiàng)目至少能為萬達(dá)商管貢獻(xiàn)20億元收入。

重出江湖

“做企業(yè)一定要順勢(shì)而為，看準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，順著勢(shì)做怎么做怎么有”。

早年，王健林常把“借勢(shì)”掛在嘴邊。從甩賣重資產(chǎn)、還清債務(wù)，到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，都順應(yīng)了地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

如今不依賴高杠桿撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。截至2021年6月，萬達(dá)商管賬上躺著65億元現(xiàn)金，負(fù)債總額155.25億元。表面上看負(fù)債不低，但對(duì)于家底殷實(shí)的王健林來說，壓力不大。

2021年10月份，萬達(dá)商管向港交所提交招股書，計(jì)劃融資30至40億美元。根據(jù)港交所聆訊流程，招股書預(yù)計(jì)于2022年4月21日失效。萬達(dá)商管方面稱，上市計(jì)劃正在正常有序地推進(jìn)中。

萬達(dá)商管累計(jì)融資額達(dá)60億美元、估值約1800億元。基石投資者包括 PAG（太盟投資集團(tuán)）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創(chuàng)，王健林的資本朋友圈非常豪華。

不過，王老板并非沒有焦慮。為了融資，萬達(dá)商管與戰(zhàn)投公司簽訂了“對(duì)賭協(xié)議”，要求2021-2023年扣非凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達(dá)成，則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，補(bǔ)償投資者。

就2021年來看，王健林的贏面不大。2021上半年，萬達(dá)商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，離對(duì)賭目標(biāo)還有距離。

萬達(dá)商管要提升利潤(rùn)水平，必須擴(kuò)大在管面積規(guī)模。截至2021年底，全國累計(jì)開業(yè)418座萬達(dá)廣場(chǎng)，半年里新開了38家。

IPO還在路上，王健林也逐漸從隱忍低調(diào)的中活躍起來

2021年10月，他現(xiàn)身萬達(dá)集團(tuán)和中國一汽的合作簽約儀式上，萬達(dá)副總裁以上高管全換紅旗汽車。

緊接著，2022年初，萬達(dá)商管成立“珠海萬達(dá)智碳新能源科技”，公司的經(jīng)營范圍包含電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營、機(jī)動(dòng)車充電銷售等，由萬達(dá)商管董事兼總經(jīng)理肖廣瑞擔(dān)任法人代表。

同期，在北京豐科萬達(dá)廣場(chǎng)，第一個(gè)萬達(dá)紅旗汽車旗艦店開業(yè)。按照規(guī)劃，一年內(nèi)，全國各地的萬達(dá)廣場(chǎng)還將落地 60家。

王健林正試圖借助商業(yè)廣場(chǎng)龐大的實(shí)體網(wǎng)點(diǎn)和客流，為萬達(dá)商管尋找新的增長(zhǎng)曲線。

4月6日公布的福布斯全球富豪榜，電動(dòng)車批量造富，多位新能源汽車相關(guān)行業(yè)的企業(yè)家雄踞榜單之上。

今年，王健林的身家為132億美元（約合人民幣840億元），排在第138位。

相比之下，5年前，王健林的身家有313億美元，位列全球63名。

如果萬達(dá)商管順利上市，如果萬達(dá)能蹭到新能源汽車的紅利，或許王健林的財(cái)富值還會(huì)再漲一漲？

（題圖來源：視覺中國）