李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

剛剛過去的“五一”假期，樓市保持了較高的熱度。以廣深地區為例，根據中原地產數據，4月30日~5月3日，其代理的廣州新盤項目盤均來訪40~60組/日，盤均認購2~4套/日，相比4月份增長30%左右，新推盤去化率提升2個百分點。中心城區品質改善、近郊剛需或首次改善、遠郊剛需等，在“五一”期間都表現活躍。

今年“五一”假期，商品房銷售同環比有所好轉，首先在于新房供給端的變化有效提振了市場情緒。5月1日，旨在打造“好房子”的住宅項目規范開始落地實施。考慮到之前的政策鋪墊，以及開發商在“好房子”方面的競爭，近期居民對于品質高、戶型好、配套完善、性價比高的項目有明確期待，供給端也開始迎合市場需求。5月份，新房供給呈現出“縮量提質”的態勢，性價比高的改善型項目（特別是品質改善）成為市場的主流。

據克而瑞數據，5月份重點30個城市新房產品在剛需、改善、高端的占比結構為37%、47%和16%，呈現改善為主，剛需為輔的供應特征；新房供應重心集中在主城區，品質改善型產品供給增加。如果考慮較高的得房率、較好的空間利用格局，實際價格水平相較片區內其他新房或次新房項目有一定優勢。

新房供給側的變化，帶動和牽引置換需求，最顯著的就是部分本不打算換房的有房一族，看到綜合優勢突出的“均好”項目（包括戶型、配套、社區、價格等）后，改善的需求也被激發出來，隨即掛牌售賣手上二手房以置換新房。這也是今年以來二手房掛牌量增長的重要原因，也有利于從供給端革新來激活住房消費鏈條。同時，“五一”假期在售新盤定價較為理性、以促銷為主，也帶動購房需求釋放。

開發商加大促銷力度，一方面是“小陽春”后的4月份，市場銷售慣性回落，加上外貿等外部不確定性上升，市場預期有所轉弱。另一方面，2024年下半年以來，各地紛紛調整住宅建設規范，加大了改善型地塊供應。到今年二季度，新房供給開始增加，項目之間存在競爭態勢。因此，開發商定價偏穩健，促銷活動多。另外，“五一”期間各種形式的好房節、房展會層出不窮。比如，5月1日深圳推出“五一好房節”，各種優惠疊加，首日便吸引了4萬人參加，部分熱點樓盤當日去化在80%~90%。

總結來看，去年“9·26”一攬子政策部署后，在半年多的密集紓困下，商品房市場止跌回穩的趨勢顯現，部分地區房價開始企穩，市場預期明顯好轉。而且，供給端有“好房子”產品帶動、需求端有各種促銷和優惠，使得“五一”假期樓市表現活躍。

整體來看，目前重點城市的市場熱點，主要停留在少數片區或項目，以品質、價格或性價比等優勢帶動需求，尚不足以支撐樓市的整體改善。不過，經歷近四年的調整，新房市場在規模、價格上開始觸底?！昂梅孔印痹谶M一步下沉到三四線城市、老舊小區等，從而激發住房消費的鏈條循環，夯實止跌回穩的局面。

對二手房來說，盡管掛牌量上升，但較友好的置業門檻、較優越的區位等，便利年輕人、新市民上車和扎根城市。同時，消費鏈條循環加速，更有助于剛需和改善、新房和二手房循環的局面。下一步，建議在需求端繼續疏通循環堵點，補足老舊二手房配套短板，加快二手房以舊換新，供給端加大性價比高的好房子產品供給，牽引和帶動需求端。