21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

繼廣州多次松綁樓市調控之后，深圳終于在房地產政策上有實質上的調整。

21世紀經濟報道記者獲悉，2023年11月22日，深圳有關部門發布通知，從11月23日起，深圳調整二套住房最低首付款比例。其中，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

與此同時，深圳住建局也發布關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告，其中表示，經深圳市政府同意，將深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），自2023年11月23日起執行。

深圳本次對房地產政策作出調整主要在兩個方面，一個是降低二套房的首付比例，另一個則是對普通住宅的認定標準，這將降低商品房交易的稅費。相關部門表示，這次調整旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

根據樂有家方面的計算，以總價800萬的住宅為例計算，新政前它屬于非普通住宅，新政后屬于普通住宅，二套房首付壓力直接減少320萬。

此次深圳普通住宅認定標準的調整為取消750萬豪宅線。主要利好的是此前總價在750萬以上的購房者。

據樂有家的計算方法，稅費新政后，對于住宅滿5年，交易總價為770萬，初始登記價格是50萬的商品房來衡量，稅費總共可節省達40萬。

在市場低迷的背景下，深圳此前在房地產政策上有所微調，但效果不明顯。

樂有家研究中心公布的數據顯示，今年10月，深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米，庫存量仍維持在近500萬平方米的高位，去化周期上升至18.5個月。成交方面雖有起色，但也仍在低位，當月，深圳一手住宅預售成交2654套，環比上漲28%。

二手房市場方面，據深圳市房地產中介協會披露數據，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，處在較高水平。今年10月，深圳過戶成交2774套住宅，環比上漲16%。樂有家研究中心認為，與新房相似，二手房交易流程長，過戶數據滯后性更大。10月的過戶數據更多是三季度成交單的體現，也驗證了此前二手樓市在新政刺激下的好轉。

價格方面，今年10月，深圳二手房成交價環比下跌2%。據樂有家統計，今年10月成交的二手房源里，已經有超7成是低于政府參考價售出，這一占比與9月相比大幅度提升了10個點，與今年1月比更是近乎翻倍的增長，顯示市場議價空間加大，業主讓利更加明顯。此外，10月深圳全市二手房掛牌價環比下跌0.8%，跌幅與9月持平。

在土地出讓條件上，深圳也進行了相應的調整。11月16日，深圳公共資源交易公共服務平臺掛出兩則土地使用權出讓公告，其中，位于深圳市龍華區的宗地出讓條件提及“宗地商品住房銷售價格，請意向競買人徑詢深圳市住房和建設局”。這也意味著，深圳在土地出讓中未再明確提出銷售限價。

樂有家方面分析稱，從8月底以來，深圳陸續出臺包括認房不認貸、房貸利率下調，疊加此次二套房首付標準降低和豪宅線提升的政策，這些組合拳有助于進一步降低改善人群購房門檻，充分激活改善需求。

“這幾年深圳市場熱度有轉移，年底一般有婚房、購買學區房需求的剛性需求，市場熱度會有所提升，在目前樓市整體低迷的情況下，此次政策發布能進一步帶動商品房市場的整體活躍，提振信心；此次政策出臺是基于對深圳購房人群痛點的深入洞察，政策出臺后有利于更多剛需及改善型家庭享受稅收優惠政策，進一步降低剛需購房成本，充分滿足合理住房需求。”樂有家續指。