21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道 在標桿房企的帶領下，民營房企融資迎來了好的開頭。
根據中指研究院統計，今年1月，民營房企發債規模顯著增加。月內共有4家民營和混合所有制房企完成信用債發行，分別為綠城、濱江、美的置業、新希望地產，發行總金額39億元。
在這其中，綠城發行的是一筆10億元的中期票據，濱江則發行了6億元的一年期短期融資債，美的置業、新希望地產均是在中債增的擔保下發行中期票據。
上述四家房企，均是目前運營情況良好或者有優質的母公司作為信用背書的房企。業界普遍認為，由于民營房企多數未恢復拿地，融資需求也并不強烈，民營房企融資可能在短時間內并不會有明顯增長。
不過，目前尚未出險的房企在渡過償債高峰期后或會重回正常運營軌道，諸如龍湖、新城、金地等房企在2025年或許成為民營房企融資的“先頭部隊”。
民營房企融資回暖
今年1月發行債券的民營以及混合所有制房企中，濱江、綠城這兩家房企的融資渠道相對順暢。
去年11月，綠城就曾公告稱，計劃面向專業投資者公開發行總額不超過45億元的公司債券，擬分期發行，債券募集資金擬全部用于償還公司債券本金。
今年1月綠城發行的中期票據，期限為3年，發行金額為10億元，發行利率為4.25%。
濱江集團發行的期限則較短。濱江發行短期融資券起息日為2025年1月24日，實際發行總額為6億元，期限為365日，發行利率為3.8%。
相較而言，美的置業、新希望地產的兩筆債券則更體現相關部門對民營房企融資的支持。
美的置業于1月25日發行2025年度第一期中期票據，實際發行金額達到15億元，期限為5年。該期票據的發行利率為3.00%。
美的置業這筆資金的用途是，15億元募集資金中的7.5億元用于項目建設，另外7.5億元用于補充流動資金。
新希望地產發行的中期票據期限也是5年，票據發行總額為8億元，票面利率2.84%。募集資金用途為擬用于償還發行人債務融資工具利息、項目建設和補充流動資金。
中指研究院分析稱，美的置業、新希望地產中期票據均由中債信用增進投資股份有限公司（下文簡稱“中債增”）提供全額保證擔保，支持民企發債的“第二支箭”持續落地，且債券期限均長達五年，對補充流動資金、優化資產負債表有一定積極意義。
美的置業、新希望地產均不是第一次獲得中債增的支持。2022年，美的置業就已經是首批中債增全額擔保民營房企債券，其時發行了一筆10億元的中期票據，發行利率為3.33%，期限為3年。2023年12月，新希望地產獲得中債增擔保發行8億元中期票據，發行期限3年。
房企融資規模何時止跌？
雖然民營房企融資有所突破，但從整體融資面上來看，并未見市場回暖的苗頭。
億翰智庫發布的數據顯示，2025年1月，房企在境內市場成功發行信用債40筆，總融資規模為363.22億元，同比下降28.3%，環比下降11.4%，凈融資規模為75.6億元，環比增加0.23%。發債成本上，2025年1月房企境內債融資平均票面利率為2.5%，較2024年12月下降了0.2個百分點。
從融資結構來看，中指研究院的數據顯示，房地產行業信用債融資261.6億元，占比51.3%；ABS融資248.2億元，占比48.7%。以此看來，信用債、ABS融資仍然是房企融資的主力。
房企融資何時回暖，取決于多個因素。在項目層面，相關部門的政策持續發力。
國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示，“白名單”機制為房地產項目建成交付提供了充足穩定的資金保障。截至2024年底，商業銀行房地產“白名單”項目貸款金額達5.03萬億元，超過了原來預計的4萬億元的預期目標。截至2025年1月22日，貸款金額又增加了5700億元，房地產“白名單”項目的貸款金額已達到5.6萬億元。
除此以外，房企的資金去向也是觀察房企融資需求的重要方面。一般而言，房企在公開市場的融資最主要的用途是補充運營資金或者投入項目建設，從這個角度來看，房企融資與投資其實也存在較強關聯。
積極的方面是，今年1月，土地市場出現明顯回暖，一線城市亮點頻現。2025年1月，TOP100房企拿地金額為1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負轉正。
與此同時，一些民營房企也開始活躍在土地市場。例如，1月21日，在杭州2025年第二批次土拍中，經過23輪競價，金地集團以1.86億元的總價競得臨平老城區一宗地塊，溢價率高達31%，樓面價為1.14萬元/平方米。
金地在去年已經基本渡過償債高峰期，目前公開市場剩余的存量債已經不多。這家房企也提供了一個樣本，當房企從償債的高壓中“緩”過來，將會重啟投資并逐漸期望回到正常的運營軌道上。
一位民營房企市場部的人士告訴21世紀經濟報道記者，“民營房企如果現在沒有出現違約風險的情況，可以判斷安全閾值比較高。再加上償債高峰多數都已經過去了，市場一旦好起來，再次回到土地市場也不是不可能的事。我們處于持幣觀望階段，有好的地塊，我們會積極參與。”
