南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 陳思琦 深圳報(bào)道

4月21日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度深圳辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)30.2萬平方米，在新增供應(yīng)與去年同期相當(dāng)?shù)那闆r下，凈吸納量21.6萬平方米、實(shí)現(xiàn)44.4%的同比增幅，辦公樓需求活躍度有所提升。

行業(yè)方面，科技、金融、專業(yè)服務(wù)為需求主力。其中，科技/通訊板塊以36%的需求份額引領(lǐng)市場(chǎng)，主要來自智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案四大新興賽道；金融需求活躍度略有上升，環(huán)比增長0.7個(gè)百分點(diǎn)至14.0%，位居第二；專業(yè)服務(wù)業(yè)以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關(guān)和法律子行業(yè)。

科技、金融為需求主力

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2025年第一季度，深圳辦公樓新增供應(yīng)30.2萬平方米，與去年同期（34萬平方米）基本相當(dāng)，凈吸納量則從去年一季度的15萬平方米升至21.6萬平方米，實(shí)現(xiàn)44.4%的同比增幅，這也是2022年來的同期最高值。

具體到行業(yè)，科技/通訊板塊需求熱度持續(xù)，需求份額達(dá)36%，主要貢獻(xiàn)自智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案四大細(xì)分領(lǐng)域。世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人蔡志豪分析道，互聯(lián)網(wǎng)大廠業(yè)務(wù)回升、員工數(shù)量增長、辦公環(huán)境改善（人均辦公面積提升）等原因，使科技行業(yè)成為辦公樓需求的主要增量。

以騰訊為例，據(jù)其2024年全年財(cái)報(bào)，截至2024年末騰訊員工數(shù)達(dá)11.05萬人，較2023年末增加5141人，近期又啟動(dòng)其史上最大規(guī)模就業(yè)計(jì)劃，計(jì)劃未來三年新增2.8萬個(gè)校招崗位。占地130萬平方米的騰訊全球總部基地“企鵝島”，一期也計(jì)劃在今年6月交付使用。

一季度，深圳寫字樓中的金融需求活躍度居第二位，份額環(huán)比增長0.7個(gè)百分點(diǎn)至14.0%。其中，傳統(tǒng)金融板塊占比10%，A股市場(chǎng)階段性回暖及保險(xiǎn)行業(yè)業(yè)績良好重啟擴(kuò)張，帶動(dòng)證券、保險(xiǎn)板塊成為主要需求方，二者貢獻(xiàn)過半。證券公司需求多為搬遷型，主要落址福田區(qū)、南山區(qū)；保險(xiǎn)公司多為總部在深圳以外的企業(yè)的搬遷需求，包括北京、廣州和香港等地。

此外，零售貿(mào)易板塊需求較為活躍，以14.0%的需求占比與金融持平，品類聚焦電子產(chǎn)品、電子元器件和醫(yī)療器械類。

專業(yè)服務(wù)業(yè)需求則較為穩(wěn)定，以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關(guān)和法律子行業(yè)。其中咨詢行業(yè)占比超4成，高度聚焦于企業(yè)管理領(lǐng)域。

此前，高力國際亦發(fā)布《2025年第一季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回顧與展望》，具體數(shù)據(jù)有所差別，但行業(yè)需求分析較為一致。

據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，一季度深圳甲級(jí)寫字樓新成交行業(yè)中，互聯(lián)網(wǎng)科技、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)占比分別為26%、15%、14%，其中互聯(lián)網(wǎng)科技主要涉及產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、半導(dǎo)體及電商智能化管理平臺(tái)公司；金融業(yè)成交企業(yè)以保險(xiǎn)及基金為主；專業(yè)服務(wù)業(yè)則由律師事務(wù)所的升級(jí)搬遷需求主導(dǎo)。

從需求規(guī)模來看，世邦魏理仕報(bào)告顯示，1000平方米及以下的交易占比最高，達(dá)37.1%；1000至2000平方米的中型租戶占比次之，達(dá)21.6%，實(shí)現(xiàn)5.1個(gè)百分點(diǎn)的增長，多來自科技板塊；10000平方米以上的交易占比13.9%，環(huán)比增長3.9個(gè)百分點(diǎn)。

非核心區(qū)凈吸納量占比近6成

一季度寫字樓成交分布區(qū)域方面，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，坂田、梅林、龍華和布心等非核心商務(wù)片區(qū)的凈吸納量占比達(dá)58%，往下依次為前海（18%）、蔡屋圍（8%）、車公廟（7%）、寶安CBD（7%）、華強(qiáng)北（1%）。

單片區(qū)來看，跨境電商近10%的需求份額高度聚集于坂田片區(qū)。據(jù)媒體報(bào)道，坂田街道已形成11個(gè)較大規(guī)模的電商企業(yè)集聚園區(qū)，包括天安云谷、深圳·星河WORLD、樂薈中心等，培育了14家規(guī)模以上跨境電商企業(yè)，園區(qū)部分寫字樓2024年出租率近97%。

前海則繼續(xù)憑借新增供應(yīng)聚集及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為全市新增吸納量貢獻(xiàn)的第二大片區(qū)，占比18%。世邦魏理仕分析道，下半年前海依舊是寫字樓需求的重點(diǎn)片區(qū)。一方面，近年來前海“以價(jià)換量”力度較大，吸引許多科技公司搬遷入駐；另一方面，前海片區(qū)交通、零售、餐飲等配套正持續(xù)完善。

整體市場(chǎng)租金方面，世邦魏理仕方面表示，由于供應(yīng)量較大，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率相對(duì)較高，因此，降本增效依然是大多數(shù)租戶的主要選擇。今年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金環(huán)比下降3.6%，為每月每平方米158.3元。

“未來六個(gè)月，優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)將持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)總量將超60萬平方米，主要分布在前海和后海片區(qū)。需求方面，預(yù)計(jì)企業(yè)降本增效將持續(xù)。”蔡志豪表示。