今年1月受季節性因素影響，房地產成交熱度顯著降溫。市場普遍擔憂，春節假期或打斷自去年“924”以來的房地產修復節奏。因此，復工后的市場表現備受關注。數據顯示，春節復工后四周，新房成交面積僅略高于2024年同期，相較2023年仍下降近四成。相比之下，二手房市場快速回暖，成交面積創下近五年同期新高。目前市場對于“小陽春”的成色存在明顯分歧，主要原因在于房地產市場呈現出顯著的結構性差異。一是新房及二手房表現的明顯分化。新房表現相對不及預期，而二手房快速反彈并保持較高交易量。二是城市間成交表現也存在較大差異。一線及部分熱點城市的銷售熱度較高且具備一定持續性，但大部分二線及以下城市市場活躍度較低，且房價仍處于下行通道。
展望來看，結構性修復或是未來一段時間的市場主旋律，短期內，一線及強二線城市二手房市場有望延續較好表現。然而，市場的長期改善還需依賴房價企穩對整體行情的正向推動作用。目前是非常規增量政策發力的關鍵時期，后續市場走勢將持續受到增量政策的落地情況影響。
一、春節復工后市場表現：新房表現相對較弱，二手房快速反彈
2025年以來，新房成交表現略顯乏力。1-2月，30大中城市新房銷售面積僅較去年同期微增2.7%，相較2023年下滑幅度仍近4成。若對齊春節假期僅觀察節后復工的市場表現，在去年低基數的情況下，春節后四周相較去年同期增長11.7%。然而，與2023年相比，當前成交面積跌幅仍接近四成。我們認為，當下新房市場表現相對較弱，主要與開發商有效供給顯著減少有關。目前，新房供應量已降至近五年同期最低水平。同時，市場存量庫存與新增房屋供給之間存在較大的產品代際差異，導致存量庫存去化難度較高，進一步制約了新房市場的修復。
相較而言，二手房市場在春節后表現出強勁反彈，延續了去年“924”以來的修復態勢。1-2月，13個大中城市二手房銷售面積同比增長48.9%，較2023年同期亦實現兩成的增長。若排除春節假期影響，僅觀察節后復工的市場表現，二手房市場的復蘇勢頭依然強勁，“小陽春”成色十足。春節后四周，13城二手房成交面積相較2024、2023年同期分別增長38.7%、16.5%，達到近五年同期的最高水平。此外，復工后二手房的日均成交面積已接近去年10月和11月的高位。從前瞻性指標來看，72城中介來訪量數據持續創新高。最新一周工作日（2.24-2.28）日均來訪為5.4萬組，較去年“924”之后周均高點亦增長23%，或為二手房持續回暖提供有力支撐。
圖1：30大中城市商品房日度成交：萬方（7日移動平均）
資料來源：WIND、招商銀行研究院
圖2：13城二手房日度成交：萬方（7日移動平均）
資料來源：WIND、招商銀行研究院；
注：根據高頻數據的可得性，13城包括北京、深圳、上海（2024年以后加入）、杭州、蘇州、成都、大連、青島、廈門、南寧、佛山、東莞、揚州
二、分城市能級：市場表現分化，僅部分熱點城市延續修復態勢
城市間市場熱度呈現分化態勢。去年“924”以來，市場復蘇主要集中在少數一、二線熱點城市，而多數三、四線城市的表現則相對乏力。具體來看，部分三、四線城市在政策發布后的一兩周出現了短暫的修復跡象，或者政策并未對這些城市的市場產生實質性影響，復蘇動力明顯不足 。此外，盡管春節復工后部分三、四線城市銷售同比出現一定增長，但我們認為，這一增長主要源于低基數效應的推動。
具體看各城市的表現，結合城市二手房房價來看，一線城市整體表現較好，呈現量增價穩態勢。尤其深圳、北京、上海，無論新房還是二手房均延續此前的修復態勢。北京、上海主要受到2023年“小陽春”期間高基數影響，春節復工后同比2023年大幅下滑。但從成交量來看，今年表現并不遜色。二線城市中，表現亮眼的城市與經濟發展、產業兌現、人口流入情況密切相關。例如成都新房及二手房表現均較好，且二手房環比連續四個月為正。杭州春節復工后二手房成交面積同比去年漲幅領先。
表1：分城市高頻銷售情況跟蹤
資料來源：WIND、招商銀行研究院；
注：1月、2月日均均剔除春節影響
三、房價：整體尚未修復，部分熱點城市出現“止跌”跡象
相較新房價格，二手房房價不受限價、開發商定價策略、推盤區域等因素影響，主要由買賣雙方在交易過程中博弈形成，相對更具市場化特征，因此，我們主要關注二手房房價的表現。目前統計局70大中城市房價指數數據更新至今年1月。整體來看，1月房價反彈勢頭有所減弱，表現為2024年12月、1月房價上漲城市連續減少。
分城市能級來看，城市間房價表現較為分化。一線城市初現房價出現“止跌”跡象，連續4個月房價環比維持正增長。二線城市中，僅成都、廈門房價連續4個月上漲，天津連續3個月上漲。其余二線及以下能級城市房價表現為短暫上行后再度下行或持續處于下行通道中。
圖3：70大中城市及分城市能級二手房房價情況
資料來源：WIND、招商銀行研究院
四、小結：短期內市場仍以結構性修復為主，以一線為代表的城市二手房熱度或將維持
目前市場對于“小陽春”的成色存在明顯分歧，主要原因在于房地產市場呈現出顯著的結構性差異。一是新房及二手房表現的明顯分化。在去年“924”一攬子政策帶動下，今年以來新房成交量也僅與去年同期持平，表現相對不及預期。而二手房呈現明顯的反彈趨勢，成交量創同期新高，且前瞻的帶看量指標創下去年“924”以來新高。二是城市間成交表現也存在較大差異。一線及部分熱點城市的銷售熱度較高且具備一定持續性。但是，絕大部分二線及以下能級的城市市場活躍度較低，表現為僅在去年“924”之后量能短暫修復，且房價仍持續處在下行趨勢中。
展望來看，結構性修復或是未來一段時間的市場主旋律，短期內，鑒于當前前瞻的帶看指標表現較好，以一線及強二線為代表的城市短期內二手房或仍維持較好表現。然而，市場的長期改善還需依賴房價企穩對整體行情的正向推動作用。新房方面，修復節奏與開發商的新增有效供給關系密切，核心區域樓盤供應不足或將持續制約新房量能的修復。短期內，熱點城市的修復對三、四線城市的帶動作用或仍然較弱。目前是非常規增量政策發力的關鍵時期，后續市場走勢將持續受到增量政策的落地情況影響。
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本期作者
楊偵譽行業研究員
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