21世紀經濟報道記者張敏 北京報道  2024年，房地產市場在周期疊加中呈現出“低開高走”的局面。一方面，在內外因素作用下，我國正在經歷轉變經濟增長方式的關鍵階段。另一方面，隨著紅利減退，房地產發展模式也在面臨根本性的調整。

2024年9月26日召開的中央政治局會議提出，促進房地產市場止跌回穩。此后，一系列穩樓市政策組合拳陸續打出。經歷了上半年的平淡后，房地產市場終于迎來久違的“銀十”，并在年末進一步出現“暖冬”行情。自2021年下半年進入調整期以來，市場終于出現持續回暖的曙光。

從更長的周期來看，隨著紅利退潮，供需關系逆轉，房地產正在經歷新舊發展動能的轉換。從某種程度上說，本輪政策能否持續發力，市場能否止跌回穩，可能是樓市穿越周期的關鍵因素。

近日，21世紀經濟報道記者專訪了中國區域科學協會副理事長、研究員馮奎，他表示，信心是判斷樓市止跌回穩的首要標準。從目前的市場表現看，止跌的能量在蓄積，回穩在望，但面臨較大壓力。

他同時表示，支撐房地產市場長遠發展的動能仍然存在，經過市場的深度調整，房地產在國民經濟中的支柱地位也將得到全新的體現。

樓市止跌的能量在蓄積

《21世紀》：近年來，穩樓市政策保持著穩定的出臺節奏，但效果相對有限。去年9月末以來的這輪穩樓市政策出臺后，市場表現較為積極，原因何在？與以往相比，這輪政策有哪些不同？

馮奎：去年9月以來這輪政策有四個突出特點：一是房地產政策與宏觀政策相伴而出，經濟面預期更好。二是金融端、消費端、政府端幾端發力，比如信貸政策放松，對購房者補貼性政策多樣，政府下場收房力度更大。三是政策突出支持改善性居住需求，這類需求增量相對較大。四是前期庫存得到一定消化，一些城市嚴重供大于求的局面有所緩減，需求方觀望情緒有所減少。

與以往相比，本輪政策最大的不同在于“組合性”更強。另外，“本地化”更強，部委喊話要“因地制宜”，各個城市也出臺了多項針對性強的政策。

《21世紀》：2024年9月26日的中央政治局會議提出，要“促進房地產市場止跌回穩”。“止跌回穩”的標準有哪些？從現在的市場表現看，距離“止跌回穩”還有多遠？

馮奎：房地產是一個信心市場，因此我認為信心擺在第一位。除此之外，要看量、價以及產業鏈反映。

去年9月26日后，市場成交活躍，成交均價持續兩個月環比上漲。但最近新房市場帶看量、成交量等指標已經接近或跌破9月26日中央政治局會議當周水平，且有明顯的下降趨勢。二手房市場相對穩定，但也呈現緩慢下行趨勢。再分區域、分城市來看，一線城市成交均價相對穩定，二三線城市成交均價回落較快。

綜合上面這些情況，可以認為：止跌的能量在蓄積，回穩在望，但面臨較大壓力，預計2025年全年的主基調仍是止跌回穩。

《21世紀》：去年12月召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議，均強調“穩住樓市股市”。中央經濟工作會議指出，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。其中，“持續用力”“加力”的說法都比較少見。這種表態釋放了什么信號？今年樓市政策導向如何？

馮奎：從去年上半年的數據看，房地產投資正成為穩增長最大的拖累項。中央強調明年穩住樓市，反映出對房地產的重要性有高度一致的認識。一方面，中央對推動房地產市場止跌回穩有堅定決心；另一方面，房地產形勢還比較嚴峻，不能掉以輕心。

目前已傳遞出多個政策信號，一是將實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕。二是購房可以視作提振消費的一個方面。三是城中村和危舊房改造的力度還將加大。四是從供求關系方面進行優化，包括合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。五是推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

當然，不排除在外界環境影響下，2025年房地產遇到更大的下行壓力，中央政府將出臺更多支持性政策，包括組建國家住房類金融機構等。

人口流動決定樓市長遠發展

《21世紀》：本輪市場復蘇過程中，重點一二線城市的帶動作用較強，但三四線樓市總體仍然表現不佳。住建部在2024年10月曾表示，“虹吸效應”是世界城市發展過程中的普遍現象。這是否意味著從中長期來看，三四線城市將面臨樓市需求不足的情況？在成熟市場中，這些城市的樓市發展形態是怎樣的？

馮奎：前幾年有一些“低線城市”在規劃設計中過高預測人口增量，經濟發展過度依靠房地產，房地產供大于求的情況在當時就已出現。加之我國人口總量于2022年達峰以及城市發展過程中的“虹吸效應”，都導致三四線城市供大于求的情況普遍存在，部分城市可能還較為嚴重。

最近我們到一些地方調研，發現三四線城市，尤其是都市圈內的這些城市的房地產依然有一些支撐條件。首先，它們對周邊鄉村、小城鎮人口有一定吸納。其次，三四線城市依靠文旅、康養、農產品加工等特色產業，開始吸納一些大城市的“溢出人口”，包括返鄉就業人口。但目前看，“虹吸”還是主要效應。

歐美發達國家的城市化過程中，也曾有過強烈的虹吸效應，但多年之后，有些國家中小城市的基礎設施、公共服務水平與大城市已經相距不大。我們的三四線城市，其公共服務設施水平普遍落后于一二線城市，城市協調發展的體系尚在優化形成之中，因此三四線城市會受到人口流動的沖擊，較長時間之后則會穩定下來。

《21世紀》：支撐房地產市場中長期發展的動能有哪些？

馮奎：人口流量與流向是首要因素。總體上看，我國城鎮化仍在發展之中，城鎮人口還會有增量，但增量更多集中在城市群、都市圈。人口結構的變化也會影響房地產的產品結構，比如老齡化社會對養老型住宅、適老化社區會提出新的要求；二孩、三孩家庭如果增多，則多居室戶型的需求會增加。

第二個因素是政策，中央經濟工作會議明確提出持續用力推動房地產市場止跌回穩，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、保障房建設政策等，都會形成房地產發展的新動能。我們城市進入存量更新時代，大量的老舊小區、城中村和危舊房需要改造。各地出臺了不少這方面的政策，城市更新也將得到較快發展。

第三個因素是房地產自身的新動能。居民對小區環境、物業服務、戶型設計、綠色環保、智能科技應用等方面有了更高的要求，因此“好房子”是拉動消費的重要力量。未來在房屋設計、新材料、靈活建造、智能化服務等方面的提供創新增值的“服務類”企業，可能越來越細，并有望形成新的房地產業集群。

房地產是城市經濟的重要構成。從美國等國家來看，即使進入存量時代，房地產及關聯產業對GDP的貢獻率也維持在15-20%左右。

《21世紀》：目前看，哪些因素在限制這種動能的釋放？

馮奎：當前來看，需求端、供給端、政策端都有因素限制這種動能釋放。

從需求端來看，居民信心不足。如果將房地產看作“消費”，那么影響這類消費的居民收入增長乏力。如果看作“投資”，投資性購房需求已在本輪市場調整中大幅萎縮。

從供給端來看，好房子能拉動消費，但當前房地產行業壓力較大。一些房企面臨資金難題，無力提升產品品質。另外，在發達國家，開發類公司占比不到10%，剩下90%都是圍繞既有空間的資產管理運營和服務公司，但這種服務能力是我國許多傳統房地產公司所不具備的。

從政策端來看，宏觀政策盡管還有空間，但空間也越來越窄，例如降利率保樓市，可能會給匯率帶來壓力。由于地方財力偏緊，地方層面對于建設保障房、推動城市更新等，有較大壓力。

供求關系會達到新的平衡

《21世紀》：在當前的房地產市場，民營房企的投資熱情不足。從房地產市場長遠健康發展的角度來看，您如何評價？

馮奎：我認為總體上看，一部分民營房企離開房地產行業是順應趨勢，對于行業發展來說是好事，有利于優化房地產行業結構，有利于化解高杠桿、高負債經營等問題，也有利于解決市場供應過剩、房價大幅波動等問題。

最近幾十年間，大量民營房企推動了房地產發展，但也積累了一定風險。隨著房地產市場邁入平穩健康發展階段，房地產行業的格局可能會出現新的變化。比如國資房企在執行國家政策、落實宏觀調控要求等方面往往具有承擔更多責任，占有更大的業務份額。

但民企在滿足個性化、多樣化以及前沿性的需求方面更具優勢，比如在現代辦公、數字化商業、分時度假、教育研修、科技園區、物流倉儲、醫養結合、公共服務等一系列細分的領域，都需要建筑實體以及與之相關的服務。在這些領域，民營企業仍可找到發展機遇。

《21世紀》：隨著紅利退潮，市場進入買方時代，行業運行邏輯也在發生變化，這對市場主體提出了哪些新的要求？

馮奎：“買方時代”這個說法一直就有。但實踐證明，人們的住房需求是不斷擴展、提升的；另外，城鎮居民人均住房面積增加的背后，還有多種類型的“結構性”的不足，意味著“賣方”有較大市場。

對于中央作出房地產供求關系發生重大變化這一判斷，我認為供求關系會在調整中達到新的平衡，不會出現一邊倒的“賣方”或“買方”市場。

強調要有“買方”市場思維是可以的，這對市場主體提出新的能力要求。比如，要更加注重研究消費者需求的多樣性和個性化；重視消費者對品質提升、對設計生產交付等環節的細節要求；不只關注一次性產品質量，更看重持續性的優質服務，包括社區服務。

房地產的支柱作用會更加綜合

《21世紀》：近年來，我國進入經濟增速的換擋期，房地產業也在經歷新舊發展動能的轉換，這種同步僅僅是巧合，還是一種必然？如何正確理解房地產與宏觀經濟的關系？

馮奎：經驗表明，當一個國家的人均GDP達到1000美元、3000美元、7000美元左右時，房地產業分別處于起步、加速、較快增長階段。當達到12000－13000美元時，房地產業漸漸進入飽和階段。但這只是說明經濟發展與房地產有一定相關性，而不是必然的因果關系。

我國房地產業與經濟增長的因果性較強，根源于經濟增長長期依賴房地產。我國房地產直接投資在GDP中的貢獻率一度達到 9%，加上相關行業，可達17%左右。房地產還有財富效應，居民房產占家庭財富的6成，住房消費是居民消費的重要組成部分。所以房地產下行，經濟增速就受到嚴重影響。

另一方面，宏觀經濟波動直接影響到房地產，主要是經濟增長與居民收入變化很容易影響到居民的購房能力和意愿。

近年來對發展模式進行反思的成果之一，就是認識到過去的房地產增長模式不可持續。有些城市房地產開發投資占固定資產投資的40%、50%，這些城市的產業結構失衡，其經濟增長更加脆弱、易受沖擊。而一些不過度依賴房地產的城市，庫存去化周期短，稅收的內生動力強。這樣的城市經濟活力更強，更具可持續性。

《21世紀》：最近，房地產在國民經濟中的支柱地位不斷被重申。但與過去相比，房地產發揮支柱作用的方式將發生哪些變化？

馮奎：過去房地產的支柱作用主要體現在商品房上。現在國家明確提出要補齊租賃住房、保障房短板，意味著其發揮支柱作用的領域會更廣泛。

另外，房地產不再是單一支柱，而是要與相關產業融合發展。比如房地產業要更多與新型建筑材料、智能家居、智慧社區等相結合；還要與新的城市功能需求相結合，比如與文化、旅游、教育、醫療等產業結合，滿足居民多元化的生活需求。此外，房地產還要與城市更新、老舊小區改造等相結合，在城市可持續發展的新模式中找到自身長久發展的動力。